कोई बंद-लागत पुनर्वित्त: क्या यह आपके लिए सही है?

एक बंद होने वाली लागत बंधक सच होने के लिए बहुत अच्छा लग सकता है। लेकिन यदि पुनर्वित्त दर अनुकूल रूप से कम हैं - फिर भी अग्रिम शुल्क को एक साथ स्क्रैप करना आपको अपने बंधक को पुनर्वित्त से हतोत्साहित कर रहा है - कोई बंद होने वाली लागत पुनर्वित्त पर विचार करने योग्य नहीं हो सकता है। विशेष रूप से यदि आप केवल कुछ और वर्षों के लिए अपने घर में रहने की योजना बना रहे हैं।

कोई क्लोजिंग-लागत पुनर्वित्त कैसे काम करता है

फेडरल रिजर्व बोर्ड के अनुसार, बंद होने वाली लागत आपके मूल शेष राशि का 3% से 6% हो सकती है। ये मूल्यांकन, शीर्षक खोज, रिकॉर्डिंग शुल्क और बाकी सभी के लिए शुल्क हैं। लेकिन उधारकर्ता अक्सर योग्य उधारकर्ताओं के लिए "नो-क्लोजिंग-लागत" बंधक पैकेज करेंगे। यह कुछ तरीकों से हासिल किया जा सकता है।

उच्च ब्याज दर चार्ज करना। ऋणदाता ब्याज दर को बढ़ाकर कोई बंद लागत के साथ पुनर्वित्त की कीमत को कवर कर सकता है। इस तरह ऋणदाता इसे अपने बंधक विभाग को अधिक ऋण व्यवसाय को लुभाने के दौरान, समय के साथ और अधिक समय के साथ और अधिक कर देगा।

वित्त पोषण में फीस लपेटना। या, ऋणदाता आपके द्वारा देय कुल मूल शेष राशि में "नो-कॉस्ट" पुनर्वित्त शुल्क को रोल कर सकता है। यह एक ही परिणाम के साथ एक अलग विधि है: एक उच्च भुगतान, क्योंकि फीस प्लस ब्याज का भुगतान ऋण के जीवन पर किया जाता है।

नो-क्लोजिंग-लागत पुनर्वित्त के पेशेवरों और विपक्ष

पेशेवरों:

• बंद होने पर कोई अग्रिम शुल्क नहीं चुकाया गया
• बड़ी अग्रिम शुल्क का भुगतान नहीं करना एक छोटा ब्रेक-पॉइंट भी है
• शून्य शुल्क का भुगतान करना उधारदाताओं के बीच ब्याज दरों की तुलना करना आसान बनाता है

विपक्ष:

• आपको एक उच्च मासिक भुगतान देना होगा
• आप ऋण के जीवन पर अधिक ब्याज का भुगतान करेंगे

नो-क्लोजिंग-लागत पुनर्वित्त का चयन कब करें

जल्द ही एक और घर में जाने की उम्मीद है? आपके लिए कोई क्लोजिंग-लागत बंधक पुनर्वित्त नहीं हो सकता है। यदि आप कुछ ही वर्षों से घर में रहने की योजना बना रहे हैं, तो संभवत: आप पुनर्वित्त बचत में फिर से भरने की अग्रिम शुल्क नहीं ले सकते हैं, जिसे आप वैसे भी भुगतान करेंगे।

और यह एकमात्र विकल्प है - खरीदने के इंतजार के अलावा - उन लोगों के लिए जिनके पास पहले बंद होने वाली लागत को कवर करने के लिए बचत नहीं है।

हालांकि, हर ऋणदाता कोई बंद-बंद-विकल्प विकल्प प्रदान नहीं करता है। नेरडवालेट अनुसंधान के अनुसार, केवल कुछ उधारकर्ता खुले तौर पर नो-क्लोजिंग-लागत पुनर्वित्त कार्यक्रम का विज्ञापन करते हैं। असल में, यू.एस. बैंक एकमात्र राष्ट्रीय उधारदाताओं में से एक था जिसे हमने एक विशिष्ट शून्य-बंद-लागत पुनर्वित्त कार्यक्रम को बढ़ावा दिया।

यह कुछ अलग-अलग उधारदाताओं के साथ खरीदारी करने का भुगतान करता है क्योंकि स्थानीय बैंकों और क्रेडिट यूनियनों को इन विकल्पों का विज्ञापन करने की अधिक संभावना हो सकती है।

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नो-क्लोजिंग-लागत पुनर्वित्त का नकारात्मक हिस्सा

यदि आप लंबे समय तक जड़ें डाल रहे हैं, तो आपको शायद बंद होने वाली लागतों का भुगतान करने पर विचार करना चाहिए। यह सिर्फ थोड़ा गणित करने का मामला है।

जबकि आपकी अग्रिम लागतें बंद होने वाली लागत पुनर्वित्त के साथ कम हो जाती हैं, परिणाम एक उच्च भुगतान होता है और संभवतः ऋण के जीवन पर भुगतान की जाने वाली अधिक रुचि होती है। ऋणदाता अपनी लागत को दोबारा शुरू करने से पहले फिर से पुनर्वित्त से हतोत्साहित करने के लिए ऋण के लिए प्रीपेमेंट पेनल्टी प्रावधान भी जोड़ सकते हैं।

संख्या चल रहा है

एक बुद्धिमान निर्णय लेने के लिए, उधारदाताओं से पूछें कि आप बंद लागतों का विश्लेषण प्रदान करने के साथ-साथ ब्याज दर में अंतर और अग्रिम शुल्क वाले ऋण की तुलना में नो-क्लोजिंग-लागत पुनर्वित्त के भुगतान के लिए भुगतान कर रहे हैं। एक आवेदन के साथ, प्रत्येक ऋणदाता एक आधिकारिक ऋण अनुमान प्रदान करेगा जो उनके द्वारा प्रदान की जाने वाली लागत और शर्तों का विवरण देगा।

अब आप "ब्रेक-इयर" पॉइंट की गणना कर सकते हैं कि ऋण पर बंद होने वाली लागतों को पुनर्प्राप्त करने में कितना समय लगेगा और इसकी तुलना किसी भी बंद होने वाली लागत बंधक के खिलाफ की जाएगी। मान लें कि ऋण पर आपकी समाप्ति लागत कुल $ 3,500 होगी। यहां बताया गया है कि अपनी ब्रेक-इन अवधि की गणना कैसे करें:

अपने ब्रेक-इवेंट पॉइंट की गणना कैसे करें

अपने मौजूदा घर भुगतान से मासिक बचत को अपने नए, कम पुनर्वित्त मासिक भुगतान के विरुद्ध गणना करें। हम एक उदाहरण के रूप में $ 150 बचत का उपयोग करेंगे। (उदाहरण: $ 1,200 - $ 1,050 = $ 150 मासिक बचत)

1 से अपनी प्रभावी कर दर घटाएं। हम 25% टैक्स ब्रैकेट का उपयोग करेंगे। (उदाहरण: 1 - 0.25 = 0.75)

अपनी मासिक बचत को अपनी कर-दर दर से गुणा करें। यह आपकी कर-कर बचत होगी। ($ 150 x 0.75 = $ 113)

महीनों की संख्या को तोड़ने के लिए आपकी कर-कर बचत द्वारा अनुमानित समापन लागतों को विभाजित करें। ($ 3,500 / $ 113 = 31 महीने)

इस उदाहरण में, मानक पुनर्वित्त के लिए बंद होने वाली लागतों को फिर से भरने में 31 महीने लगेंगे। यदि आप कम से कम तीन वर्षों तक अपने घर में रहने की योजना बना रहे हैं, तो आप अपने पुनर्वित्त की अग्रिम शुल्क वसूलने में सक्षम होंगे।

अब आप उस ब्याज दर और बिना बंद होने वाली लागत पुनर्वित्त के भुगतान की तुलना कर सकते हैं, जबकि आप घर में कितनी देर तक रहना चाहते हैं।

क्या हम आपके लिए गणित करना चाहते हैं? नेरडवालेट पुनर्वित्त कैलक्यूलेटर का उपयोग करके, किसी भी बंद होने वाली लागत के साथ पुनर्वित्त की शर्तों को इनपुट करें, और फिर अग्रिम शुल्क के साथ मानक पुनर्वित्त की शर्तों को इनपुट करें। कैलकुलेटर आपके ब्रेक-इन पॉइंट्स, साथ ही मासिक भुगतान और बचत दिखाएगा।

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3 अगस्त, 2017 को अपडेट किया गया।