3 सच्चाई को परेशान करना आपको किराए पर संपत्ति बंधक के बारे में नहीं बताया गया है।

हाउसिंग उन्माद एक बार फिर वॉल स्ट्रीट को पकड़ रहा है।

एस एंड पी / कैश शिलर होम प्राइस इंडेक्स पर हालिया साल से 12% चढ़ाई के साथ नवीनतम पढ़ने के साथ, 2006 से 2012 तक छह सीधी सालों के लिए कीमतें गिरने के बाद मकान मालिक बुलिश रिवर्सल पर नकद लगा रहे हैं।

लेकिन फिर भी नियमित मकान मालिक बड़े लाभ देख रहे हैं, यह किराए पर संपत्ति मालिकों और निवेशक हैं जो असली विजेता हैं।

यही मेरे सहयोगी नाथन वध ने "किरायेदार राष्ट्र" कहा है, जो घटना तूफान से अमेरिका ले रही है, क्योंकि अधिकतर अमेरिकियों को खरीदने के बजाए किराए पर लेने का विकल्प चुना जाता है।

अगले तीन वर्षों में, 3.8 मिलियन किराएदारों (सभी नए घरों का 70%) एक-दूसरे के साथ कम और कम जगह के लिए लड़ने जा रहे हैं। किराया की ओर उस बड़ी बदलाव को घरेलू स्वामित्व दरों में गिरावट से प्रेरित किया जा रहा है क्योंकि उपभोक्ताओं को कम वेतन वृद्धि और बहुत अधिक कर्ज के साथ संघर्ष करना जारी है। यह उम्मीद है कि अपार्टमेंट मालिकों को उनके गुणों और बढ़ते किराए पर उच्च मूल्यों के साथ इनाम देना होगा। नाथन इस बारे में अधिक जानकारी देते हैं यहां और आपको बताता है कि आप कैसे नकद कर सकते हैं।

लेकिन हर दूसरे निवेश की तरह, एक बाहरी लाभ की संभावना जोखिम के साथ आता है।

और सबसे बड़े जोखिमों में से एक किराये पर संपत्ति निवेश में बंधक है। एक किराये-संपत्ति बंधक नियमित बंधक से अलग रूप से संरचित होता है, और इसमें निवेशकों के लिए छिपे जोखिम होते हैं।

उस किराये की संपत्ति के लिए बंधक निकालने का प्रयास करने से पहले आपको तीन चीज़ों को जानने की आवश्यकता है …

1। आपको रॉक-बॉटम ब्याज दरें नहीं मिलेंगी।

ऋण दरों को जोखिम से निर्धारित किया जाता है। अधिक जोखिम उच्च ब्याज दर पैदा करता है। एक व्यक्तिगत बंधक के साथ, ऋणदाता एक व्यक्तिगत उधारकर्ता के जोखिम का प्रोफाइल कर रहा है। इसमें क्रेडिट और रोजगार इतिहास शामिल है। लेकिन किराए पर बंधक के लिए, बैंक क्या समझते हैं कि भले ही यह किसी व्यक्ति को ऋण दे रहा हो, फिर भी ऋण का प्रदर्शन तीसरे पक्ष के किरायेदारों के समूह द्वारा अत्यधिक प्रभावित होगा जो लगभग अज्ञात रहेंगे।

भले ही उधारकर्ता किराए पर संपत्ति बंधक को सुरक्षित करने के लिए अपने व्यक्तिगत क्रेडिट का उपयोग कर रहे हों, तथ्य यह है कि उन्हें नकद प्रवाह उत्पन्न करने में मदद के लिए तीसरे पक्ष के किरायेदारों पर भरोसा करना है, इसलिए उधारकर्ता उच्च ब्याज दर का शुल्क लेते हैं। यह उनके लिए और अधिक जोखिम भरा है।

किराये-संपत्ति बाजार में बहुत पतली परिचालन मार्जिन है और स्थिर नकद प्रवाह पर निर्भर करता है। यहां तक ​​कि मामूली उच्च ब्याज दर में किराये-संपत्ति निवेश की लाभप्रदता को धमकी देने की क्षमता भी है।

2। एक भारी डाउन पेमेंट के लिए तैयार हो जाओ।

एफएचए (फेडरल हाउसिंग एसोसिएशन) के माध्यम से पेश किए गए कार्यक्रमों के साथ व्यक्तिगत बंधक वर्तमान में 3.5% तक कम से कम सुरक्षित हो सकते हैं। यह सरकारी-सब्सिडी वाला कार्यक्रम घर के स्वामित्व का समर्थन करने और स्वामित्व दरों में वृद्धि के लिए डिज़ाइन किया गया है।

लेकिन किराये-संपत्ति बंधक इस तरह की कोई लक्जरी नहीं लेते हैं। चूंकि बंधक बीमा निवेश गुणों को कवर नहीं करता है, 20% नीचे न्यूनतम है। वास्तव में, अधिकांश किराये-संपत्ति बंधक के पास 25% की आवश्यकता होती है।

यह एक बड़ा नकद व्यय है और यह किराये-संपत्ति निवेश के संचालन लाभ को काफी कम कर सकता है। यह एक परेशान बिक्री की स्थिति में भी एक बड़ी वित्तीय देयता बन सकता है, जहां इक्विटी वाले संपत्ति मालिकों को कुल नुकसान के अधीन किया गया है, जबकि कम या कोई इक्विटी वाले लोग बेकार हो गए हैं।

किराये की संपत्ति पर एक बड़ा भुगतान स्टॉक और बॉन्ड समेत एक पोर्टफोलियो में अन्य संपत्ति वर्गों को भीड़ने की क्षमता भी है। संपत्ति आवंटन पोर्टफोलियो के प्रदर्शन को प्रभावित करने वाला एकमात्र सबसे महत्वपूर्ण कारक है, इसलिए संतुलित तरीके से विविधता और जोखिम को कम करने के लिए एक संतुलित दृष्टिकोण महत्वपूर्ण है।

3। आपका क्रेडिट और भी महत्वपूर्ण है।

ऋण हमेशा उधार दरों को प्रभावित करने वाला सबसे महत्वपूर्ण कारक होता है। और यह किराये पर संपत्ति बंधक के लिए विशेष रूप से सच है।

वास्तव में, आवासीय बंधक की तुलना में किराये-संपत्ति बंधक को सुरक्षित करना अधिक कठिन होता है। एक 720 क्रेडिट स्कोर उत्कृष्ट माना जाता है और आवासीय बंधक को सुरक्षित करने के लिए पर्याप्त अच्छा हो सकता है। लेकिन अधिकांश किराये-संपत्ति बंधक के लिए यह संख्या 740 तक पहुंच गई है।

क्रेडिट से परे, उधारकर्ता इस बात पर भी नजर रखेंगे कि संभावित किराये-संपत्ति उधारकर्ता कितने नकदी पर है, आम तौर पर कमजोर किराये के रुझानों और आर्थिक अस्थिरता के खिलाफ बफर करने के लिए परिचालन खर्च के छह महीने की आवश्यकता होती है। उधारकर्ता उन संपत्तियों के स्वामित्व वाले और ऋण-से-मूल्य अनुपात के बारे में भी जानना चाहेंगे।

इन उच्च उधार मानकों के साथ जोखिम अवसर लागत है। यहां तक ​​कि किराए पर लेने वाली संपत्ति में निवेश करने के लिए तैयार कोई भी व्यक्ति कड़े उधार मानकों के कारण ऐसा करने में सक्षम नहीं हो सकता है।

निवेश का जवाब: यदि एक बात आवासीय और किराये-संपत्ति बंधक सामान्य है तो यह है किराये और संपत्ति बंधक स्थानीय और क्षेत्रीय बैंकों में व्यापक रूप से उपलब्ध हैं। बड़े बैंक उच्च उधार मानकों को ले जाने के लिए जाने जाते हैं और संभावित उधारकर्ता चुनते समय अधिक चुनिंदा होते हैं। स्थानीय और क्षेत्रीय बैंक अधिक लचीलापन बढ़ाने और उच्च जोखिम वाले उधारकर्ताओं को लेने के लिए जाने जाते हैं। इससे आपकी किराये की संपत्ति के लिए बंधक ऋण सुरक्षित करने की क्षमता पर, बल्कि उस ऋण की शर्तों पर भी एक बड़ा प्रभाव नहीं पड़ेगा।