4 रहस्य हर सफल हाउस फ़्लिपर जानता है |

दो हल्के-मनोनीत स्कूल शिक्षकों ने मुझे सबकुछ सिखाया जो मुझे घरों को फ़्लिप करने के बारे में पता है - और अच्छे में नहीं रास्ता।

मैं 2006 में इस जोड़े से मुलाकात की। वे बहुत अच्छे लोग थे - लेकिन बेहद आक्रामक निवेशक थे। वे एक तीसरे पक्ष के टर्नकी रियल एस्टेट निवेश कंपनी का उपयोग कर लास वेगास में संपत्ति खरीद रहे थे और फ़्लिप कर रहे थे। उन्होंने पहले पैसे का एक टन बनाया। लेकिन बेहतर जानने के बावजूद उन्होंने सबकुछ खो दिया।

यह कैसे हुआ?

जब उन्होंने प्रत्येक बिक्री पर मुनाफा कमाया, तो उन्होंने उस लाभ का उपयोग बड़ी और बड़ी परियोजनाओं को वित्त पोषित करने के लिए किया। इस समय उनको समझ में आया क्योंकि रियल एस्टेट इतनी जल्दी सराहना कर रहा था। घरों को रिहा करने के लिए अपने स्वयं के पैसे (जिनमें से उनके पास कोई नहीं था) का उपयोग करने के बजाय, उन्होंने एक इक्विटी लाइन ऋण लगाया जो महीने तक बड़ा हुआ।

बेशक, जब अचल संपत्ति 2008 में बंद हो गई, और उस प्रशंसा को वाष्पित कर दिया गया, तो वे संपत्ति पकड़ने लगे और कोई भी खरीदना या किराए पर नहीं लेना चाहता था। और वे एक बहुत बड़ी इक्विटी लाइन के लिए हुक पर थे कि वे भुगतान नहीं कर सके। नतीजतन, उन्होंने अचल संपत्ति साम्राज्य को खो दिया जो उन्होंने निर्माण करने के लिए इतना कठिन काम किया।

जबकि इन लोगों को बहुत बड़ा सामना करना पड़ा, उनका नुकसान घर के चार कठोर और तेज़ नियमों में से कुछ को दिखाता है जिन्हें आसानी से नजरअंदाज नहीं किया जा सकता है:

1। आपको अपने जोखिम को समझना होगा।

जाहिर है, जैसे ही आप अधिक कर्ज लेते हैं, आपके जोखिम यौगिकों। नकदी के लिए केवल फ्लिप घर खरीदें। कोई बंधक नहीं कोई इक्विटी लाइन नहीं यदि आपके पास इन सौदों को स्वयं स्विंग करने के लिए पर्याप्त नकदी नहीं है, तो एक मूक साथी को लें, जिसके पास नकद है और मुनाफा बांटता है।

ऋण के साथ समस्या यह है कि वे एक निश्चित दायित्व हैं जो आपको सेवा करनी चाहिए, इससे कोई फर्क नहीं पड़ता। जब उपरोक्त जोड़ा भुगतान नहीं कर सका, तो उन्होंने इसे सब खो दिया। लेकिन अगर आप एक इक्विटी पार्टनर लेते हैं, तो आपको बिक्री पर लाभ होने तक किसी भी पैसे के साथ आने की ज़रूरत नहीं है।

इसके अलावा, धन उधार लेने में समय लगता है और पैसा खर्च होता है। मान लीजिए कि आप दो घरों को फ़्लिप करने की योजना बना रहे हैं अगले 12 महीनों में। इसके अलावा, मान लें कि आपको प्रत्येक सौदे के लिए $ 100,000 की आवश्यकता है। प्रत्येक ऋण को अंतिम रूप देने में 30 दिन या उससे अधिक समय लग सकता है और हर बार जब आप ऋण लेते हैं तो अंक या फीस में 2,000 डॉलर खर्च होते हैं।

इसका मतलब है कि आप दो महीने का इंतजार करेंगे और लागत में $ 4,000 का भुगतान करेंगे। घर फ़्लिपिंग में निवेश करने के लिए उधार देना महंगा है।

और समय की देरी के कारण, आपके लिए नकदी रखने वाले खरीदारों के साथ प्रतिस्पर्धा करना कठिन होगा। नतीजतन आप कम आकर्षक सौदों के साथ खत्म हो जाएंगे जो नकदी खरीददार नहीं चाहते हैं।

संक्षेप में, जो उधार लेने को और भी महंगा निवेश करने के लिए बनाता है।

2। आपको समझना चाहिए कि लाभ कहां है।

जब आप घरों को फ्लिप करते हैं, तो आपको जल्दी से आगे बढ़ना चाहिए। न केवल आपको जल्दी से खरीदने की ज़रूरत है, आपको घर को तेजी से बेचने की जरूरत है - और इसका मतलब है कि आपको अंडर मार्केट बेचना होगा।

यदि आप ऐसे खरीदार की प्रतीक्षा करते हैं जो शीर्ष डॉलर का भुगतान करने के इच्छुक है, तो आप लंबे समय तक प्रतीक्षा करेंगे और आपके जोखिम को बढ़ाएंगे कि बाजार आपके खिलाफ हो सकता है। आप मूल्यवान समय भी खो देंगे जिसका इस्तेमाल अन्य घरों में फिसलने के लिए किया जा सकता है।

यदि आपका लाभ $ 30,000 प्रति सौदा है और आप एक वर्ष में तीन घरों को फ्लिप करते हैं, तो आप एक मीठे $ 90,000 पॉकेट करते हैं। लेकिन मान लें कि आप अधिक मुनाफे के लिए बाहर हैं और आप केवल एक ही वर्ष में दो घरों को बदल सकते हैं। भले ही आपका लाभ $ 40,000 का सौदा हो, फिर भी आप $ 10,000 कम कमाते हैं। समझे?

यदि आप निहितार्थों पर विचार करते हैं, तो आप देखेंगे कि घर के नीचे घर बेचने और अभी भी लाभ कमाए जाने के लिए, कुंजी इसे बेकार खरीदना है।

इसका मतलब यह है कि संपत्ति खरीदने के लिए एक अच्छा विचार है जिसे फोरक्लोज़ किया गया है। आपको अपने बाजार को महारत हासिल करना है और काम करने के लिए अच्छे रियल्टीर्स को ढूंढना है।

3। यह सभी बाजारों में हर समय काम नहीं करता है।

भले ही आप घर खरीदते समय लाभ कमाते हैं, फिर भी आप एक सराहनीय बाजार में संपत्ति को फ़्लिप करना चाहते हैं। यदि आप ऐसे क्षेत्र में रहते हैं जो सराहना नहीं कर रहा है, तो आप कहीं और ऐसा करने से बेहतर हो सकते हैं।

और यदि घर की कीमतें गिर रही हैं, तो आप इस खेल में शामिल होने से रूसी रूले खेल रहे हैं चाहे आप कहीं भी हों। वैसे ही, आप भविष्यवाणी नहीं कर सकते कि बाजार कब चालू होगा।

सुरक्षित पक्ष पर रहने के लिए, सुनिश्चित करें कि यदि आप आवश्यकता हो, तो आप थोड़ी देर के लिए किराए पर लेने वाली संपत्ति के रूप में घर पर रह सकेंगे।

4। रीहब्बिंग वर्क्स।

इस व्यवसाय में पैसा बनाने के लिए, आपको समझना होगा कि घर को वास्तव में क्या काम करना है, इसका क्या खर्च होगा और यह आपके प्रस्ताव को कैसे प्रभावित करेगा। यह आपके लिए सभी काम करने के लिए मंच सेट करता है, घर के नीचे बाजार बेचता है और अभी भी लाभ कमाता है।

आपकी सबसे अच्छी शर्त रियल एस्टेट खरीदने के लिए है, जिसके लिए कॉस्मेटिक काम की ज़रूरत है जो अभी तक करने के लिए सस्ती है, संपत्ति को खरीदारों के लिए और अधिक आकर्षक बनाता है।

संरचनात्मक मरम्मत की आवश्यकता वाले किसी भी परियोजना पर गुजरें। एक अच्छा ठेकेदार किराया, और उसे संपत्ति का निरीक्षण करने के लिए मिलता है। उन घरों को न खरीदें जिन्हें बाथरूम या रसोई नवीनीकरण की आवश्यकता होती है जब तक कि वे बहुत सस्ते न हों। उस काम से आपको बड़ी कमाई होगी और बहुत समय लगेगा। एक आसान सौदा की तलाश करें।

निवेश का जवाब: धन फ़्लिपिंग हाउस बनाने की कुंजी सही और स्लैश जोखिम खरीदना है। जब आप अपने बाजार और अपनी मरम्मत योजना को समझते हैं तो आप सही खरीदते हैं। आपने केवल नकदी का उपयोग करके, पैसे उधार लेने और फ्लिप को तेजी से पूरा करके जोखिम में कटौती की है।

यदि आप इस व्यवसाय में शामिल होने में रुचि रखते हैं, तो आपका अगला कदम यह पता लगाना है कि आपके पास कितना पैसा है (या अपना हाथ रख सकते हैं उधार के बिना निवेशकों का उपयोग)। इसके बाद, बाजार को बाहर निकालें जो अधिक समझ में आता है और अच्छे रीयलटर्स के साथ काम करने के लिए मिलता है। पहले इन चरणों को लें और फिर सुनिश्चित करें कि आप बाजार और संपत्ति पुनर्वास को कुशलतापूर्वक समझते हैं। उस समय, आप जाने के लिए तैयार हैं।

यह पोस्ट नील फ्रैंकल द्वारा लिखी गई थी। वह लॉस एंजिल्स में एक प्रमाणित वित्तीय योजनाकार है, एक रियल एस्टेट निवेशक और www.WealthPilgrim.com और www.mcmha.org के मालिक।