सीएफपीबी बंधक पर लेता है

चूंकि उपभोक्ता वित्तीय संरक्षण ब्यूरो को जुलाई 2010 में डोड-फ्रैंक वॉल स्ट्रीट रिफॉर्म एंड कंज्यूमर प्रोटेक्शन एक्ट के हिस्से के रूप में अस्तित्व में हस्ताक्षर किया गया था, इसलिए उसने बंधक उधार प्रक्रियाओं में सुधार करने और उपभोक्ताओं की शिकायतों को संबोधित करने के लिए एक क्रूसेड लॉन्च किया है। अपनी पहली पहलुओं में से एक, "आप जानते हैं कि पहले," दो संघीय रूप से आवश्यक बंधक प्रकटीकरण को एक सरल, एकल दस्तावेज़ में लागत और जोखिमों के साथ जोड़कर गठबंधन करने की मांग की गई, जिससे उपभोक्ताओं की तुलना खरीदारी के लिए आसान हो गई।

2006 के अंत में आवास बुलबुले फटने के बाद से 8 मिलियन अमेरिकियों को फौजदारी का सामना करना पड़ रहा है, सीएफपीबी की प्राथमिकताओं की सूची पर बंधक चिंताएं अधिक हैं, और इसने बंधक ऋण प्रणाली का एक बड़ा ओवरहाल शुरू कर दिया है। वास्तव में, सीएफपीबी ने इतने सारे बंधक पहलों की शुरुआत की है, उन्हें सीधे रखने के लिए मुश्किल है।

आपके लिए भाग्यशाली, नरक यहां स्पष्ट रूप से व्याख्या करने के लिए हैं कि सीएफपीबी हाल ही में क्या कर रहा है, और भविष्य में बंधक विनियमन और कानून के लिए इसका क्या अर्थ हो सकता है। हाल ही में सीएफपीबी काम कर रहे चार मुख्य बंधक परियोजनाओं के बारे में जानने के लिए पढ़ें।

1. बंधक सेवा में सेवा वापस रखो

मूल बातें: अप्रैल में, सीएफपीबी ने दो मकान मालिकों की प्रमुख शिकायतों से निपटने के द्वारा बंधक सेवा को सुधारने की अपनी योजना की घोषणा की: महंगी त्रुटियों और फौजदारी से बचने की कोशिश करते समय "रनराउंड" कई लोगों ने अनुभव किया है। बंधक servicers, जो ऋण के मालिक की ओर से उधारकर्ता से भुगतान एकत्र करते हैं, आमतौर पर ग्राहक सेवा, एस्क्रो खाते, संग्रह, ऋण संशोधन और फौजदारी के प्रभारी होते हैं। फिर भी क्योंकि ज्यादातर उधारकर्ता अपने बंधक servicers का चयन नहीं करते हैं, और क्योंकि ऋण का मालिक मूल ऋणदाता नहीं है, इसलिए servicers पर उपभोक्ताओं की जरूरतों के प्रति संवेदनशीलता का आरोप लगाया गया है। वित्तीय संकट से पहले भी, कुछ उपभोक्ताओं ने सर्विसर्स के बुरे प्रथाओं और गन्दा, असंगठित रिकॉर्डकीपिंग के बारे में शिकायत की। सीएफपीबी का कहना है कि इसका उद्देश्य कुछ नए नियमों के साथ इन समस्याओं में से कई को हल करना है। विशेष रूप से, विचाराधीन नियमों में शामिल हैं:

• मासिक बंधक बयान साफ़ करें
• ब्याज दर समायोजन से पहले चेतावनी
• महंगा से बचने के लिए विकल्प "बलपूर्वक रखा" बीमा (संपत्ति की रक्षा के लिए servicer द्वारा खरीदा गया खतरे बीमा)
• फौजदारी से बचने के लिए प्रारंभिक जानकारी और विकल्प
• भुगतान तुरंत जमा किया
• रिकॉर्ड्स अद्यतित और सुलभ रखा गया
• त्रुटियों को जल्दी से ठीक किया गया
• Servicer फौजदारी रोकथाम टीम के लिए प्रत्यक्ष और चल रही पहुंच

विवाद: कुछ उपभोक्ता वकालतियों ने सीएफपीबी के प्रस्तावित सुधारों की आलोचना की है, जोर देकर कहा कि वे काफी कठिन नहीं हैं। नेशनल कंज्यूमर लॉ सेंटर के एक वकील डियान थॉम्पसन ने कहा, "सीएफपीबी क्या कर सकती है, इसकी कोई सीमा है, जो राष्ट्रीय उपभोक्ता कानून केंद्र के एक वकील डियान थॉम्पसन ने कहा है, जिन्होंने बंधक सेवा समस्याओं के बारे में बहुत कुछ लिखा है। उन्होंने सीएफपीबी के प्रस्तावों को "निराशाजनक" कहा, विशेष रूप से बल-आधारित गृह बीमा के संबंध में नियम, जिसे अक्सर कम या शून्य नोटिस के साथ लगाया जाता है और घर मालिकों को डिफ़ॉल्ट या फौजदारी में भेज सकता है।

बल-स्थापित बीमा एक वास्तविक समस्या है-यह बेहद महंगा है और समय-समय पर इसे हटाने में मुश्किल होती है, भले ही उपभोक्ता सही बीमा पॉलिसी रखने का सबूत प्रस्तुत करता हो। अमेरिकी बैंकर पाया कि बैंक द्वारा लगाए गए नीतियों का खर्च हो सकता है 10 बार सामान्य बाजार दर, और सबसे बड़े वित्तीय संस्थानों में से कई बल-बीमा बीमा सब्सिडी हैं। इसलिए, कुछ का मानना ​​है कि सीएफपीबी का प्रस्ताव बल-बीमा बीमा पॉलिसियों की उच्च लागत को संबोधित करने में विफल रहता है, या ब्याज का संघर्ष तब होता है जब बैंक एक महंगी बीमा पॉलिसी खरीदने के लिए खुद के साथ अनुबंध करता है।

सीएफपीबी के प्रस्तावित नियम के तहत, बैंक और ऋण सर्विसेज घर मालिकों को यह साबित करने के दो मौके देंगे कि वे बीमाकृत बीमा का सहारा लेने से पहले बीमा कर चुके हैं। सैनिकों को मकान मालिक को एक भरोसेमंद अनुमान के साथ भी प्रदान करना होगा कि बल-बीमा बीमा पॉलिसी कितनी होगी। लेकिन, थॉम्पसन का तर्क है कि प्रस्ताव लगभग काफी दूर नहीं जाता है और "सहयोगी या दूसरों के साथ किकैक या लाभ-साझाकरण व्यवस्था को संबोधित करने में पूरी तरह से अपर्याप्त दिखाई देता है।"

2. सुनिश्चित करना बंधक का भुगतान किया जा सकता है

मूल बातें: सीएफपीबी की प्रस्तावित क्षमता-से-चुकौती और योग्य बंधक (क्यूएम) नियम उधारकर्ताओं पर बार बढ़ाएंगे ताकि यह साबित हो सके कि वे अपने ऋण चुका सकते हैं, ताकि 2008 के वित्तीय संकट में योगदान देने वाले भ्रामक, गठित "झूठे ऋण" हो सकते हैं भविष्य में टाला क्षमता-से-पुनर्भुगतान कानून के लिए उधारकर्ताओं को उधारकर्ता की ऋण चुकाने की क्षमता का उचित, भरोसेमंद मूल्यांकन करने की आवश्यकता होती है, और क्यूएम नियम "योग्य बंधक" को परिभाषित करता है, जो संरचनात्मक रूप से सुरक्षित हैं और मानकों के अनुरूप होंगे जो इसे उचित बनाते हैं यह उम्मीद करने के लिए कि उधारकर्ता ऋण चुकाने में सक्षम होगा।

पिछले साल मई में प्रस्तावित नियमों ने फीडबैक अवधि समाप्त होने से पहले 1,800 टिप्पणियों में वृद्धि की थी। सीएफपीबी ने हाल ही में घोषणा की है कि यह एक बार फिर उधारदाताओं के लिए ऋण और मुकदमेबाजी लागत के बारे में अतिरिक्त डेटा इकट्ठा करने के लिए टिप्पणियों को स्वीकार कर रहा है, हालांकि संघीय कानून के तहत जनवरी 2013 तक इसे अंतिम रूप देने के लिए आवश्यक है। यह 9 जुलाई, 2012 तक टिप्पणियां स्वीकार करना जारी रखेगा ।

विवाद: समर्थकों का मानना ​​है कि नियम यह सुनिश्चित करेंगे कि उधारकर्ता सुरक्षित ऋण बनाएंगे, आलोचकों का संबंध है कि वे उधारदाताओं को अधिक सावधान कर देंगे, जिससे बंधक प्राप्त करने से जिम्मेदार उधारकर्ताओं को बाधा आती है। बैंकिंग और उपभोक्ता समूह भी उधारकर्ताओं पर क्यूएम नियम लागू करने की संकीर्ण सीमाओं के बारे में चिंतित हैं, जो संभवतः उधारकर्ताओं की आय के आधार पर एक मानक निर्धारित करेंगे, यह निर्धारित करने के लिए कि कितना उधारकर्ता बाहर ले सकता है, क्षेत्रीय आवास मूल्य भिन्नताओं को ध्यान में रखे बिना। दोनों समूहों ने प्रस्ताव को बदलने और इसे कम सीमित करने के लिए सीएफपीबी को जोरदार ढंग से लॉब किया है।

इस बीच, नेशनल एसोसिएशन ऑफ फेडरल क्रेडिट यूनियनों (एनएएफसीयू) ने हाल ही में सीएफपीबी को एक मुकदमे के खिलाफ एक सुरक्षित बंदरगाह के रूप में परिभाषित बंधक को परिभाषित करने के लिए एक पत्र भेजा, जो "यह सुनिश्चित करने का एकमात्र माध्यम होगा कि उधारकर्ताओं की सबसे बड़ी संख्या का आनंद लेंगे क्यूएम के माध्यम से टिकाऊ क्रेडिट के लिए सबसे सुरक्षित और सबसे किफायती विकल्प।"

और फिर अमेरिकी बैंकर्स एसोसिएशन, इंडिपेंडेंट कम्युनिटी बैंक ऑफ अमेरिका, मॉर्टगेज बैंकर एसोसिएशन और नेशनल एसोसिएशन ऑफ रीयलटर्स समेत कई उद्योग समूहों ने सीएफपीबी से एक पैनल की मेजबानी करने के लिए कहा कि नए बंधक उधार देने वाले स्टैंडर्स छोटे व्यवसायों को कैसे प्रभावित करेंगे, उन्होंने कहा कि विनियामक सर्वोत्तम प्रथाओं के अनुरूप होगा।

इतना नाटक! हालांकि, शायद यह जल्द ही मर जाएगा, हालांकि, सभी टिप्पणियों को 9 जुलाई तक होने की आवश्यकता होगी। उसके बाद, सीएफपीबी जनवरी से पहले अंतिम कानून तैयार करने पर क्रैकिंग कर सकती है।

3.

मूल बातें: सीएफपीबी पिछले साल फेडरल रिजर्व बोर्ड द्वारा जारी ऋण उत्प्रेरक मुआवजे के नियमों को अद्यतन करने पर भी काम कर रहा है।

उधारकर्ता कम ब्याज दर के बदले में ऋण राशि का प्रतिशत के रूप में व्यक्त अंक का भुगतान कर सकते हैं। (उदाहरण के लिए, एक उधारकर्ता $ 100,000 ऋण पर 1 बिंदु, या $ 1,000 का भुगतान कर सकता है, और 4 प्रतिशत की बजाय 3.5 प्रतिशत की दर प्राप्त कर सकता है।) नए नियमों के लिए उधारदाताओं को वास्तव में ब्याज दर को कम करने की आवश्यकता होगी यदि अंक का भुगतान किया जाता है, साथ ही नो-पॉइंट ऋण भी प्रदान करते हैं ताकि उधारकर्ता अन्य ऑफ़र की तुलना कर सकें। सीएफपीबी उत्पत्ति शुल्क पर भी प्रतिबंध लगाएगा, जिसे "उत्पत्ति बिंदु" कहा जाता है, जो ऋण के आकार के साथ भिन्न होता है और छूट बिंदुओं के साथ बहुत आसानी से भ्रमित होता है।

सीएफपीबी ने कहा कि यह अभी भी अंक और शुल्क प्रावधान के लिए एक छूट देने पर विचार कर रहा है, जो उपभोक्ताओं को खुदरा और थोक ऋण लेनदेन में कुछ निश्चित अंक और शुल्क का भुगतान करने की अनुमति देगा जब लेनदार ऋण उत्प्रेरक (एलओ) की क्षतिपूर्ति करता है, जब तक कि उत्पत्ति शुल्क ऋण के आकार के साथ भिन्न नहीं है।

विवाद: मई में एक दिवसीय बैठक के दौरान, सीएफपीबी के प्रतिनिधियों और नेशनल एसोसिएशन ऑफ मॉर्टगेज ब्रोकर्स (एनएएमबी) ने एलओ मुआवजे पर चर्चा करने के लिए बैठे। सीएफपीबी ने चेतावनी दी है कि इसे जनवरी 2013 तक मौजूदा मुआवजे की योजनाओं में बदलाव करना होगा, या डोड-फ्रैंक अधिनियम द्वारा अनिवार्य रूप से बंधक उत्पत्ति के लिए कोई शुल्क नहीं होगा।

"जब [सीएफपीबी] से पूछा गया कि क्या वे लो [ऋण उत्पत्ति] कम्प के संबंध में अध्ययन कर रहे हैं, तो उन्होंने कहा कि उनके सभी अध्ययनों ने एलओ कॉम्प की भविष्यवाणी की है," आरई फाइनेंशियल सर्विसेज के वैलेरी सॉंडर्स ने कहा। "अब वे ऐसा क्यों कर रहे हैं? क्योंकि हमारे पास समय बम टिक रहा है। 21 जनवरी 2013 तक कुछ होना है या अंक, शुल्क और छूट अंक चार्ज करने की क्षमता दूर जा रही है।"

सीएफपीबी ने कहा है कि यह इस मुद्दे पर जानकारी एकत्र कर रहा है और बंधक उद्योग की प्रतिक्रिया सुनेंगे। लेकिन बंधक प्रतिनिधि अपने अधिकार के बारे में चिंतित हैं। कानून फर्म के एंड एल गेट्स के एक हालिया ज्ञापन ने एलओ मुआवजे की स्थिति को रेखांकित किया और चेतावनी दी कि सीएफपीबी के बदलाव उद्योग में "भूकंपीय झटके पैदा कर सकते हैं"।

"जबकि सीएफपीबी बंधक ऋण मूल्य निर्धारण के 'महत्वपूर्ण पुनर्गठन' से बचने के लिए तैयार होने के लिए तैयार है, वहीं ऊपर वर्णित लेनदेन-भुगतान लेनदेन में छूट बिंदुओं और उत्पत्ति शुल्क पर प्रस्तावित प्रतिबंध अभी भी गंभीर हैं, और यदि अपनाया गया तो अपनी अनिश्चितताओं को अपनाया जाएगा - जिसमें उपभोक्ता अपने बंधक ऋण के लिए भुगतान करना चुन सकते हैं, "के एंड एल गेट्स की क्रिस कुलली ने लिखा।

4. टीआईएलए / आरईएसपीए दस्तावेज़ों का संयोजन (या, फॉर्मों पर बहुत अधिक झगड़ा होने के कारण)

मूल बातें: दो प्रमुख फेडरल बंधक प्रकटीकरण को मजबूत करना, लैंडिंग एक्ट (टीआईएलए) प्रकटीकरण में दो पृष्ठ सत्य और तीन-पेज रियल एस्टेट निपटान प्रक्रिया अधिनियम प्रकटीकरण (जिसे एचयूडी -1 निपटान वक्तव्य भी कहा जाता है), सीएफपीबी के पहले भाग थे " आप से पहले पता करें "अभियान। जनवरी में, सीएफपीबी ने नए समेकित समापन प्रकटीकरण फॉर्म के लिए दो अलग-अलग प्रोटोटाइप का परीक्षण किया, जिन्हें बटरनट और हेमॉक नाम दिया गया था। दोनों को खरीदे गए ऋण की शर्तों, ऋण को बंद करने के लिए आवश्यक सेवाओं की लागत, और किसी भी परिस्थिति और आवश्यकताओं को स्पष्ट रूप से और आसानी से परिभाषित करने के लिए डिज़ाइन किया गया था, जिससे उपभोक्ताओं को उनकी आवश्यक बंधक जानकारी को ढूंढना और समझना आसान हो गया।

विवाद: टीआईएलए और आरईपीए प्रकटीकरण दो संबंधित, लेकिन अलग, बंधक प्रक्रिया में कदम: बंधक उधार और घर खरीददारी का विवरण। एनएएफसीयू के अध्यक्ष और सीईओ, फ्रेड बेकर ने इंगित किया है कि समेकित रूप के लिए क्रेडिट यूनियनों को दस्तावेज़ के आरईपीए भाग को भरने की आवश्यकता होगी, जो चुनौतियों का सामना करेंगे।

उन्होंने कहा, "ज्यादातर क्रेडिट यूनियनों के पास इस कार्य को पूरा करने के लिए कर्मचारियों पर मौजूदा विशेषज्ञता नहीं है।" "इसके अलावा, जटिलता और कानूनी देनदारियों को देखते हुए, यह नौकरी का प्रकार नहीं है जिसके लिए मौजूदा कर्मचारी को आसानी से प्रशिक्षित किया जा सकता है।"

बेकर ने कहा कि एनएएफसीयू उधारकर्ताओं को कठोर मानकों के लिए विवादित जनादेश धारण करने वालों से भी चिंतित था, जबकि उधारकर्ताओं को कम जानकारी प्रदान करने की इजाजत दी गई थी। "एनएएफसीयू सवाल करता है कि क्या सीएफपीबी के लिए यह उचित या निष्पक्ष है कि उधारदाताओं को कड़े मानकों (तीसरे पक्ष के प्रदाताओं के बारे में, कम नहीं) के साथ-साथ जानकारी की मात्रा को कम करने और ऋणदाता को उचित परिश्रम करने के लिए कितना समय लगता है और समीक्षा करने के लिए आवेदन।"

सीएफपीबी ने प्राप्त टिप्पणियों पर जोर दे रहा है, और कहा है कि इसका लक्ष्य 21 जुलाई तक प्रस्ताव ड्राफ्ट जारी करना है।

बंधक के लिए बेहतर उपभोक्ता संरक्षण की ओर पहला कदम

इन चार पहलों से पता चलता है कि कैसे सीएफपीबी ने विपक्ष के मुकाबले बंधक प्रक्रिया को खत्म करने के लिए गड़बड़ी शुरू कर दी है। भविष्य में, हम बंधक उद्योग के लिए अधिक प्रस्तावित विनियमन और 2013 के जनवरी में कुछ अंतिम कानून भी देखने की उम्मीद कर सकते हैं-हालांकि उपभोक्ता समर्थकों, बैंकों और बंधक उद्योग के प्रतिनिधियों के रास्ते के हर कदम को जोरदार लॉबिंग के बिना नहीं। यह एक ऐसी प्रक्रिया है जिसमें बहुत सी सुनवाई, संशोधन और प्रस्ताव शामिल है, लेकिन यहां उम्मीद है कि अगले वर्ष से शुरू होने वाली नई नीतियों के साथ कुछ वास्तविक कदम भी आगे बढ़ेंगे।