घर खरीदारों के लिए 5 विक्रेता वित्त पोषण विकल्प |

अब घर खरीदने का एक अच्छा समय लगता है? शुभकामनाएं वित्तपोषण ढूंढना।

कड़े ऋण के मानक अभी भी बंधक का समर्थन करने के लिए आय वाले लोगों के लिए घर मालिकाना सपने को कठोर करते हैं लेकिन बिना स्वच्छ क्रेडिट इतिहास और न्यूनतम 720 क्रेडिट स्कोर के।

इन लोगों के लिए, यह एक कठिन बाजार है - जो कि जल्द ही किसी भी समय ढीला नहीं दिखता है।

विक्रेता वित्त पोषण दर्ज करें। एक बार 1 9 80 के दशक में लोकप्रिय होने के बाद, विक्रेता वित्तपोषण एक बार फिर से खरीदारों के लिए बंधक ऋण प्रतिबंधों को रोकने के लिए एक रास्ता के रूप में उभर रहा है।

ब्लूमबर्ग बिजनेसवीक के अनुसार 2010 में लगभग 53,000 घर मालिक वित्तपोषण के साथ खरीदे गए थे, उनमें से अधिकतर हार्ड मिशिगन, फ्लोरिडा, ओहियो, कैलिफोर्निया, विस्कॉन्सिन, मिनेसोटा और टेक्सास में जगह ले रहे थे।

हालांकि यह 2010 के रियल एस्टेट लेनदेन का लगभग 1.5% है, लेकिन यह संकेत देता है कि खरीदारों के लिए, आवश्यकता एक बार फिर आविष्कार की मां बन गई है।

विक्रेता का एक संक्षिप्त इतिहास वित्त पोषण

विक्रेता वित्तपोषण बंद 1 9 80 के दशक के आरंभ में ब्याज दरों में 20% की वृद्धि हुई, जिससे घरेलू खरीदारों को अन्य विकल्पों की तलाश करने के लिए मजबूर किया गया।

विक्रेता वित्तपोषण उल्लंघन में कदम रखा, ऋण लेने के इच्छुक खरीदारों के साथ कम बंधक ब्याज दरों के साथ homeowners साझेदारी।

यह विचार 1 9 70 के दशक के अंत तक एक लोकप्रिय वित्तपोषण उपकरण बन गया जब बैंकों ने बिक्री के बाद के क्लॉज के साथ वापस मारा, जिससे उन्हें किसी तीसरे पक्ष को बेचा गया था, तो उन्हें ऋण कॉल करने की इजाजत दी गई।

देय बिक्री पर वास्तव में एक डबल उद्देश्य की सेवा की। न केवल बैंकों ने एक प्रतियोगी से लड़ने में मदद की, बल्कि उन्हें उधारकर्ताओं को पुराने, निचले ब्याज बंधक से नए, उच्च ब्याज ऋण में स्थानांतरित करने की अनुमति भी दी।

एरिजोना स्थित वकील और सीपीए स्टेनली ब्रोंस्टीन का मानना ​​है कि विक्रेता वित्तपोषण प्रचलित हो रहा है।

"बैंकों और बंधक कंपनियों से ऋण प्राप्त करना कठिन और कठिन रहा है," वे कहते हैं। "शायद यह भी मुश्किल हो रहा है, खासतौर से यदि प्रस्तावित नियमों में से कुछ पारंपरिक वित्तपोषण के लिए अर्हता प्राप्त करने के लिए खरीदारों को 20% नीचे रखने की आवश्यकता होती है।"

विक्रेता वित्त पोषण कार्य करना

आज के विविध विक्रेता वित्त पोषण विकल्प 1 9 80 की जड़ें बहुत दूर हैं, आधार (और चेतावनी) एक ही बना हुआ है। विक्रेता वित्तपोषण पारंपरिक, तीसरे पक्ष के बैंक उधारदाताओं के समान है।

खरीदार एक प्रोमिसरी नोट पर हस्ताक्षर करता है और विक्रेता किस्त भुगतान (आमतौर पर मासिक) का भुगतान करने का वादा करता है जिसमें प्रिंसिपल और ब्याज होता है।

पारंपरिक ऋण की तरह, एक हस्ताक्षरित बंधक या ट्रस्ट का कार्य होगा, या एक सुरक्षा समझौता होगा जो खरीदार द्वारा भुगतान नहीं करने पर विक्रेता को फौजदारी करने की अनुमति देता है।

वर्तमान में, घर खरीदारों पांच अलग-अलग विक्रेता वित्तपोषण विकल्पों में से चुन सकते हैं:

विक्रेता वित्तपोषण विकल्प # 1: नि: शुल्क और साफ़

सबसे सरल विक्रेता वित्तपोषण विकल्प तब होता है जब कोई मालिक घर को मुफ्त और सभी दायित्वों से साफ़ करता है। खरीदार नीचे भुगतान करता है और विक्रेता को वार्तालाप, मासिक प्रिंसिपल और ब्याज भुगतान का भुगतान करता है जो उसके बाद एक निजी नोट में ऋण संतुलन लेता है।

विक्रेता वित्तपोषण विकल्प # 2: खरीदने के लिए एक विकल्प के साथ लीज (खुद के लिए किराया)

इस परिदृश्य में, संभावित घरमालक घर खरीदने के लिए विकल्प को बरकरार रखता है लेकिन वास्तविक दायित्व के बिना। उधारकर्ता को घर में समान भुगतान के साथ समान रूप से ब्याज मिलता है जबकि नियमित, मासिक किराया भुगतान भी होता है।

पट्टे की अवधि के अंत में, उसके पास शेष पुनर्वित्त के माध्यम से शेष शेष राशि का भुगतान करने का विकल्प होता है।

पाइन फाइनेंशियल ग्रुप के अध्यक्ष केविन अमोल्श ने विक्रेताओं को सलाह दी कि वे इस विकल्प को काफी बड़ा प्राप्त करें, अगर व्यक्ति खरीदने का विकल्प नहीं चुनता है तो भुगतान वापस नहीं किया जा सकता है।

"लेकिन दूसरी तरफ, खरीदारों शीर्षक को क्लाउड करने वाले पट्टे को रिकॉर्ड करके अपने विकल्पों की रक्षा भी कर सकते हैं, इस प्रकार विक्रेता के लिए यह मुश्किल हो रहा है इसे किसी और को बेचने के लिए, "वह कहता है।

विक्रेता वित्तपोषण विकल्प # 3: दूसरा ग्रहणाधिकार स्थिति

यह जहां एक विक्रेता को बैंक के पीछे दूसरा बंधक ग्रहणाधिकार होता है, या तो कोई नंबर नहीं, या छोटे पैसे को कम करता है। खरीदार फिर हर महीने दो भुगतान करेगा - एक वरिष्ठ बैंक ग्रहणाधिकार धारक और एक निजी विक्रेता के लिए दूसरा।

इस विकल्प के साथ विक्रेता जोखिम स्पष्ट हैं। यदि खरीदार केवल पहले ग्रहणाधिकार धारक का भुगतान करता है, तो विक्रेता के पास पहले, बड़े ग्रहणाधिकार धारक को बंद करने और भुगतान करने के लिए पर्याप्त इक्विटी या धन होना चाहिए।

इसी प्रकार, अगर खरीदार केवल छोटे दूसरे ग्रहणाधिकार का भुगतान करता है, तो विक्रेता को अभी भी हारने का जोखिम है संपत्ति अगर वरिष्ठ ग्रहणाधिकार धारक फौजदारी करता है।

विक्रेता वित्त पोषण विकल्प # 4: बंधक के आसपास लपेटें

जोखिम भरा लेने के लिए उन अनिच्छुकों द्वारा ऑफ़र किया गया, दूसरा ग्रहणाधिकार धारक, लपेटने के आसपास बंधक भी विक्रेताओं के लिए एक अवसर हैं वापसी की अच्छी दर कमाएं।

"अगर मैं 4% पर $ 100,000 बंधक ऋण वाला विक्रेता हूं और संपत्ति $ 150,000 के लायक है, तो मैं इसे $ 10,000 के साथ खरीदार को बेच दूंगा, जिसमें पूरे अंतर को $ 140,000] लपेटकर 7% फ्रंटलाइन एजुकेशन ग्रुप के एक वकील लांस चर्चिल कहते हैं, "बंधक या सभी समावेशी ट्रस्ट डीड के आसपास।" "मैं $ 40,000 पर सिर्फ 7% की बजाय $ 100,000 पर 2% या 3% करना चाहता हूं।"

फिर भी खरीदारों को लपेटने के साथ जुड़े जोखिमों को जानना चाहिए। Amolsch सलाह देते हैं, "यदि आप एक लपेटो के आसपास बंधक के साथ जा रहे हैं, हमेशा एक एस्क्रो कंपनी के साथ जाओ।" "आप नहीं जानते कि विक्रेता आपके पैसे के साथ क्या कर रहा है।"

एस्क्रो कंपनियां यह सुनिश्चित करेंगी कि भुगतान विक्रेता और वरिष्ठ बैंक ग्रह धारक दोनों को दें।

एक अन्य जोखिम में बैंक इस विशेष ग्रहणाधिकार को खोजता है।

"इस प्रकार की व्यवस्था का उल्लंघन करता है जो बिक्री के बाद बिक्री के रूप में जाना जाता है जो मूल रूप से कहता है कि मौजूदा ऋणदाता को भुगतान करना होगा जब विक्रेता संपत्ति बेचता है एक नया खरीदार, "ब्रोंस्टीन को चेतावनी देता है।

" अगर विक्रेता ऐसा नहीं करता है और ऋणदाता पता लगाता है, तो ऋणदाता डिफ़ॉल्ट रूप से नोट घोषित कर सकता है और पूरी तरह चुकाया जा सकता है। "

फिर भी चर्चिल काउंटर कि आज के बाजार में, इस घटना का जोखिम छोटा है। "गैर-निष्पादित ऋण के लिए एक निष्पादित ऋण को जोखिम क्यों दे रहा है यदि वह सहमत हो रहा है?"

बैंकों को ऋण कहने का एकमात्र कारण यह है कि ब्याज दरें फिर से बढ़ती हैं। फिर वे एक और ऋण बनाना चाहते हैं उच्च दर। "

विक्रेता वित्तपोषण विकल्प # 5: किश्त भूमि अनुबंध

संभावित रूप से सबसे खतरनाक विकल्प कुछ विशेषज्ञों की सिफारिश की जाएगी, एक किश्त भूमि अनुबंध घर खरीदार को केवल संपत्ति में न्यायसंगत रूचि देता है जबकि कानूनी, शीर्षकित ब्याज विक्रेता के साथ बनी हुई है। आखिरी अनुबंधित ऋण भुगतान प्राप्त होने तक अंतिम शीर्षक स्वामित्व खरीदार को पास नहीं करता है।

निवेश का जवाब: विक्रेता वित्तपोषण बंधक का समर्थन करने के लिए आय के साथ घर खरीदारों के लिए एक रास्ता बनाता है लेकिन अंततः अपने घर के मालिक होने के लिए तारकीय क्रेडिट से कम होना। फिर भी किसी भी व्यापार लेनदेन के साथ, इस विधि को चुनने वाले लोगों को निम्नलिखित चेतावनियों को ध्यान में रखना चाहिए।

• इसे अकेले मत करो। पारंपरिक बैंक बंद करने से बचने पर बचाया गया पैसा लागत विशेषज्ञ मार्गदर्शन प्राप्त करने के लिए आवेदन किया जाना चाहिए।
• विक्रेता वित्तपोषण एक व्यापार सौदा है और इसे इस तरह संभाला जाना चाहिए। उचित रूप से किसी कार्य (या बंधक), शीर्षक बीमा, निरीक्षण, मूल्यांकन आदि के माध्यम से सबकुछ दस्तावेज करें।
• सौदा बंद करने और बंधक भुगतान को उचित रूप से प्रेषित करने के लिए एक एस्क्रो कंपनी का उपयोग करें।
• याद रखें कि विक्रेता नकदी जांच पर बहुत अच्छे हैं, अंतिम कार्य रिलीज प्राप्त करना समस्याग्रस्त हो सकता है। जब ऋण आखिरकार भुगतान किया जाता है, तो एस्क्रो में हस्ताक्षरित रिहाई के लिए प्रावधान है।

फ़्लिकर की फोटो सौजन्य: वुडलेवंडरवर्क्स।