आपका बैंक आपको सर्वश्रेष्ठ बंधक दर क्यों नहीं दे रहा है

बंधक दरें हर समय कम होती हैं, और उन्हें कल्पना करना मुश्किल हो सकता है कि वे भी कम हो रहे हैं। लेकिन कुछ ऋण विशेषज्ञों का कहना है कि कई बैंक उधारकर्ताओं को सबसे कम दरों के लायक नहीं दे रहे हैं।

यह बात है कि कैसे बैंकों की कीमत बंधक ऋण: संभावित निवेशकों के लिए आकर्षक ऋण बनाने का एक जटिल मिश्रण - प्रायः फैनी मै और फ्रेडी मैक जैसे सरकारी समर्थित खरीदारों - उच्च ब्याज दरों के लिए लाभ मार्जिन की रक्षा करते हैं, और ऋण मांग को संतुलित करते हैं उपलब्ध कर्मचारी इन चरों का प्रबंधन करके, उधारदाताओं को ऋण बनाने के लिए अधिक पैसा मिल सकता है, जबकि लाभदायक और प्रतिस्पर्धी शेष रहते हैं।

आपके गृह ऋण ब्याज दर को प्रभावित करने वाले सभी कारकों में से अधिकांश आपके नियंत्रण से बाहर हैं - लेकिन दो हैं जो आप अपने पक्ष में सर्वोत्तम दर की बाधाओं को झुकाव के लिए प्रभावित कर सकते हैं।

बंधक दरों की तुलना करें

निवेशक मूल्य निर्धारण ड्राइव

न्यूजीलैंड में रीगल फाइनेंशियल के एक क्रेडिट मैनेजमेंट सलाहकार और संस्थापक एंथनी डेवनपोर्ट कहते हैं, "बंधक दरों को बैंकों द्वारा इतना अधिक निर्धारित नहीं किया जाता है क्योंकि वे निवेशकों द्वारा हैं जो इन ऋणों को खरीदते हैं।" और डेवनपोर्ट का कहना है कि 90% बंधक ऋण वर्तमान में फ़ैनी मै, फ्रेडी मैक या फेडरल हाउसिंग एडमिनिस्ट्रेशन द्वारा द्वितीयक बाजार पर खरीदे जाते हैं।

उधारकर्ता अपने ऋणों को उधार देने और जोखिम को दूर करने के लिए अधिक पूंजी मुक्त करना चाहते हैं, जो कि उधारकर्ता अपनी पुस्तकों से चूक सकते हैं, इसलिए वे अपने बंधक को उन दरों और शर्तों के साथ मूल्य देते हैं जिन पर इन अर्ध सरकारी निवेशक उन्हें खरीदेंगे।

बाद में बढ़ती दरों के लिए मूल्य निर्धारण ऋण

एंट्री स्मिथ, एक अन्य पूर्व बंधक उत्प्रेरक और बैंकिंग कार्यकारी, अब अटलांटा में एक वित्तीय साक्षरता कोच, एरिक स्मिथ कहते हैं, बंधक उद्योग इतना प्रतिस्पर्धी हो गया है कि उधारदाताओं द्वारा थोड़ा कमरा, या उधारदाताओं की इच्छा है। स्मिथ का कहना है कि एकमात्र अपवाद, बड़े बंधक के लिए हो सकता है जो उधारदाता अक्सर अपनी किताबों पर रहते हैं।

इन बंधक, जिन्हें "जंबो ऋण" के रूप में जाना जाता है और 2018 में आम तौर पर देश के अधिकांश क्षेत्रों में $ 453,100 से अधिक है, फैनी और फ्रेडी द्वारा निर्धारित आकार सीमा से अधिक है। इसके कारण, वे उन सरकारी प्रायोजित संस्थाओं द्वारा नहीं खरीदे जाते हैं, इसलिए उधारकर्ता आमतौर पर इन ऋणों पर निर्भर रहते हैं, साथ ही उन समृद्ध ग्राहकों के साथ संबंध जो उन्हें बाहर ले जाते हैं।

जंबो ऋण का एक पोर्टफोलियो धारण करना, और चिंतित है कि ब्याज दरें बढ़ेगी, उधारकर्ता "शॉर्ट-टर्म दरों के आने के बाद उस समय [बंधक] कीमत को कम करने के लिए मजबूर हो सकते हैं।" इससे उनके लाभ मार्जिन की रक्षा में मदद मिलती है। कम ब्याज दर पर ऋण, स्मिथ कहते हैं।

" अधिक: अपने मासिक बंधक भुगतान की गणना कैसे करें

डेवनपोर्ट कहते हैं कि, बैंकों द्वारा आयोजित जंबो ऋण के लिए, "वे कई मामलों में फेडरल रिजर्व जैसे स्थानों से 0.25-0.50% पर पैसे उधार लेते हैं और ग्राहकों को बचत के साथ गुजरते नहीं हैं।"

न्यू जर्सी के नदी एज में स्वीकृत निधि के अध्यक्ष शमुएल शैयोविट्ज़ कहते हैं कि बैंक दो और उदाहरण हैं जब बैंक थोड़ा सा बचाव कर सकते हैं। कभी-कभी उधारकर्ता यह सुनिश्चित करने का इंतजार कर रहे हैं कि कम दर टिकेगी और तुरंत वापसी नहीं होगी, वह कहता है। इससे बैंक को उस ग्राहक के लिए लॉक की गई दर के साथ छोड़ दिया जाएगा जो अब प्रचलित दर से कम है।

शैओविट्ज़ का कहना है कि अन्य बार यह अतिरिक्त मात्रा को संभालने के लिए जनशक्ति जोड़ने के बिना ऋण के बैकलॉग को साफ़ करने के लिए बंधक मांग का प्रबंधन करने का प्रयास हो सकता है।

दर तोड़ने के दो तरीके

हालांकि वहां कुछ भी नहीं है - यह कुछ भी नहीं करें - आप बैंक लाभ मार्जिन के बारे में क्या कर सकते हैं या कैसे फैनी और फ्रेडी ऋणदाता मूल्य निर्धारण कर सकते हैं, डेवनपोर्ट का कहना है कि ऐसे अन्य मामले भी हैं जिनमें उधारकर्ता को वह सर्वोत्तम दर नहीं मिल रही है जिसे वह प्राप्त कर सकता है, और कभी-कभी एक सामरिक कदम या दो अंतर कर सकते हैं।

सबसे पहले, बंधक दरों में उधारकर्ता के एफआईसीओ स्कोर के हिसाब से भिन्नता होती है, और, वह कहता है, वहीं जहां ब्याज दर समायोजन बहुत वास्तविक हैं।

डेवनपोर्ट का कहना है, "जिस व्यक्ति के पास 740 स्कोर है, वह 760 स्कोर वाले किसी भी व्यक्ति से अधिक डिफ़ॉल्ट रूप से डिफॉल्ट होने की संभावना नहीं है, लेकिन वे उच्च ब्याज दर का भुगतान करने जा रहे हैं।"

यह जानने के लिए कि एफआईसीओ स्कोर पैमाने पर कीमतों में गिरावट कहां से उधारकर्ता को एक महत्वपूर्ण छूट कमाने में मदद मिल सकती है। उदाहरण के लिए, यदि कोई ऋणदाता की छूट 700 क्रेडिट स्कोर पर है और आपका 680 है, तो आप क्रेडिट कार्ड की शेष राशि को कम करने या अगले स्तर तक अपने स्कोर को टक्कर देने के लिए पर्याप्त दो का निर्णय ले सकते हैं।

दूसरा, स्मिथ का कहना है कि बंधक पर सर्वोत्तम ब्याज दर प्राप्त करने वाले उपभोक्ताओं को एक से अधिक ऋणदाता की खरीदारी करनी चाहिए और - क्योंकि उधारदाताओं को शून्य छूट बिंदुओं के आधार पर दर प्राप्त करने के लिए अलग-अलग छूट बिंदुओं के साथ एक दर उद्धृत करने की संभावना है।

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हैल बंड्रिक एक व्यक्तिगत वित्त वेबसाइट, नेरडवालेट में एक कर्मचारी लेखक है। ईमेल: [email protected]। ट्विटर: @ हेलंबंड्रिक

यह आलेख नेर्डडलेट द्वारा लिखा गया था और मूल रूप से एसोसिएटेड प्रेस द्वारा प्रकाशित किया गया था।