बंधक पुनर्वित्त: समय सही होने पर कैसे पता चलेगा

हर कोई पैसा बचाने से प्यार करता है, खासकर जब ज्यादातर घरमालकों की सबसे बड़ी मासिक खर्च: बंधक की बात आती है। हो सकता है कि आप अपने बंधक को पुनर्वित्त करके उस बिल को काट रहे हों। या हो सकता है कि आप पुनर्वित्त के बारे में सोच रहे हों क्योंकि आप डरते हैं कि ब्याज दरें बढ़ रही हैं और यह एक बेहतर सौदा करने का आपका आखिरी मौका है।

बंधक दरें अभी भी ऐतिहासिक रूप से कम हैं और आपके पास बहुत से ऋण विकल्प हो सकते हैं, लेकिन यह जानने के लिए कुछ समय दें कि पुनर्वित्त अभी आपका सबसे अच्छा कदम है या नहीं। आप अपने घर में रहने की योजना कब तक रखते हैं, आपके वित्तीय लक्ष्यों और आपकी क्रेडिट प्रोफ़ाइल सभी आपके निर्णय में भूमिका निभाते हैं कि - और कब - पुनर्वित्त के लिए।

अपने घर को पुनर्वित्त के लिए समझने के बारे में विचार करने के लिए, हमने दो उधार विशेषज्ञों से बात की: केटी मिलर, वियना, वर्जीनिया में नौसेना संघीय क्रेडिट यूनियन के साथ बंधक ऋण के उपाध्यक्ष और टोनी जूलियनेल, डेनवर क्षेत्र के गृह बंधक के लिए बिक्री प्रबंधक वेल्स फार्गो के साथ।

यहां कुछ प्रश्न दिए गए हैं जो आपको यह तय करने में मदद के लिए खुद से पूछना चाहिए कि क्या पुनर्वित्त के लिए अब अच्छा समय है:

क्या बंधक दरों में जल्द ही वृद्धि होगी?

जब फेडरल रिजर्व ने दिसंबर 2015 में घोषणा की कि यह अल्पकालिक ब्याज दरों में 0.25% की वृद्धि कर रहा है, तो कई लोगों को बंधक दरों में कूदने का डर था। मिलर का कहना है कि बंधक दरें लॉकस्टेप में शॉर्ट-टर्म दरों के साथ नहीं बढ़ती हैं।

दूसरे शब्दों में, त्वरित वृद्धि की अपेक्षा न करें जो आपको जल्द ही अपने घर को पुनर्वित्त से बाहर कर देगा। अभी भी आपके लिए उच्च ब्याज ऋण चुकाने या अपने क्रेडिट स्कोर को बढ़ावा देने का समय है - और एक अच्छा पुनर्वित्त ऋण के लिए अर्हता प्राप्त करने के लिए खुद को बेहतर स्थिति दें।

मिलर का कहना है, "दरें अभी भी काफी कम हैं, और हम अच्छी संख्या में पुनर्वित्त अनुप्रयोगों को देख रहे हैं।" उन्होंने कहा कि बाजार में खरीदे गए बहुत से लोग केवल आवास की कीमतों के दुर्घटना को देखने के लिए पुनर्वित्त से लाभ उठाने के लिए अपने घरों में पर्याप्त इक्विटी हासिल कर चुके हैं। "हम अधिक लोगों को घर सुधार के लिए भुगतान करने के लिए नकद-आउट पुनर्वित्त के साथ कम ब्याज दरों का लाभ उठा रहे हैं।"

2016 में बंधक दरों में थोड़ी वृद्धि होने का अनुमान है, लेकिन जब तक वे 5% या उससे अधिक तक नहीं पहुंच जाते हैं, मिलर का कहना है कि जब तक आपका क्रेडिट स्कोर अच्छा न हो और आप स्थिर आय का सबूत दिखाएंगे तो आपको प्रतिस्पर्धी दर मिल जाएगी। (युक्ति: बंधक कैलक्यूलेटर का उपयोग करके आप यह समझने में मदद कर सकते हैं कि आप किस प्रकार की दरों की उम्मीद कर सकते हैं।)

बंधक पुनर्वित्त दर की तुलना करें

मैं अपने मासिक भुगतान पर कितना बचत करूंगा?

अपनी संभावित बचत की गणना करने के लिए, आपको पुनर्वित्त की अपनी लागतें, जैसे मूल्यांकना, क्रेडिट चेक, उत्पत्ति शुल्क और समापन लागतों को जोड़ना होगा। साथ ही, जांच करें कि क्या आप अपने वर्तमान ऋण को जल्दी भुगतान करने के लिए जुर्माना लगा रहे हैं या नहीं। फिर, जब आप यह पता लगाते हैं कि आप एक नए ऋण पर किस ब्याज दर के लिए अर्हता प्राप्त कर सकते हैं, तो आप अपने नए मासिक भुगतान की गणना कर पाएंगे और देखेंगे कि यदि कुछ भी हो, तो आप हर महीने बचाएंगे।

आप यह भी विचार करना चाहेंगे कि आपके घर में कम से कम 20% इक्विटी है - इसके बाजार मूल्य और आपके द्वारा देय राशि के बीच का अंतर। यह निर्धारित करने के लिए कि आपका घर अब कितना मूल्यांकन कर सकता है, अपने पड़ोस में संपत्ति मूल्यों की जांच करें। अकेले ऑनलाइन होम वैल्यू अनुमानों पर भरोसा न करें - वे अक्सर बंद होते हैं - लेकिन ऑनलाइन साइटें आपके आस-पास के समान घरों के लिए हाल ही की बिक्री की कीमतों को इंगित कर सकती हैं। एक स्थानीय अचल संपत्ति एजेंट आपको यह बता सकता है कि आपके घर के लायक भी क्या हैं।

आपकी इक्विटी राशि महत्वपूर्ण है क्योंकि उधारदाताओं को आम तौर पर आपको बंधक "बीमा" की आवश्यकता होती है - यदि आप डिफ़ॉल्ट रूप से 20% से कम इक्विटी रखते हैं तो उनके वित्तीय हितों की रक्षा करें - यदि आपके पास 20% से कम इक्विटी है। बंधक बीमा सस्ता नहीं है और आपके मासिक भुगतान में बनाया गया है, इसलिए सुनिश्चित करें कि आप इसे संभावित बचत के बारे में अपनी गणना में लपेटें।

एक बार जब आप एक पुनर्वित्तित ऋण की सभी लागतें जोड़ लेते हैं, तो आप वर्तमान में भुगतान किए जाने वाले अपने "ऑल-इन" मासिक भुगतान की तुलना कर सकते हैं।

क्या लाभ पुनर्वित्त को सार्थक बनाने के लिए पर्याप्त होगा?

आप बंद होने वाली लागत में ऋण राशि का औसत 3% से 6% खर्च करेंगे, इसलिए आपको यह पता लगाना होगा कि आपकी मासिक बचत उन लागतों को फिर से भरने के लिए कितनी देर तक जाएगी। उदाहरण के लिए, यदि आपका मासिक भुगतान $ 100 से गिरता है तो बंद होने की लागत में $ 3,000 तक तोड़ने में 30 महीने लगेंगे। यदि आप उस 30 महीनों के दौरान आगे बढ़ते हैं, तो आप एक पुनर्वित्त में पैसे खो देंगे।

इस बारे में सोचें कि आपका वर्तमान घर भविष्य में आपकी जीवन शैली में फिट होगा या नहीं। आप आश्चर्यचकित होंगे, लेकिन बहुत से लोग नहीं करते हैं। यदि आप परिवार शुरू करने या खाली घोंसला रखने के करीब हैं, और अब आप पुनर्वित्त करते हैं, तो एक मौका है कि आप लागत पर भी तोड़ने के लिए पर्याप्त समय तक अपने घर में नहीं रहेंगे।

मिलर का कहना है कि मकान मालिक जो अपने बंधक चुकाने में गहरे हैं, उन्हें पुनर्वित्त में कूदने से पहले सावधानी से सोचना चाहिए। यदि आप अपने ऋण में पहले से 10 या अधिक वर्षों से हैं, तो नए 30 साल या यहां तक ​​कि 20 साल के ऋण के लिए पुनर्वित्त - भले ही यह आपकी दर को कम कर देता है - ब्याज लागत पर निर्भर करता है। ऐसा इसलिए है क्योंकि ब्याज भुगतान सामने से लोड होते हैं; जितना अधिक आप अपने बंधक का भुगतान कर रहे हैं, उतना अधिक भुगतान ब्याज के बजाय प्रिंसिपल की तरफ जाता है।

क्या मेरे पास ऋण के प्रकार को बदलने का समय है?

अपनी भविष्यवाणी लें कि आप अपने वर्तमान घर में कब तक रहेंगे और फिर अपने वर्तमान बंधक के ब्योरे के बारे में सोचें। एक दूसरे से कैसे चलने वाले कारक आपके निर्णय में भूमिका निभा सकते हैं।

आइए मान लें कि आपने पांच साल की शुरुआती अवधि के लिए लगभग 3% पर एक समायोज्य दर बंधक के साथ घर खरीदा है। आप कई और वर्षों तक रहने की योजना बना रहे हैं। यदि आप उस समय के करीब हैं जब समायोज्य दर रीसेट हो सकती है और उच्च स्थानांतरित हो सकती है, तो आपको एक निर्धारित ब्याज दर प्राप्त करने के लिए पुनर्वित्त से 20- या 30-वर्षीय निश्चित दर बंधक से लाभ हो सकता है जो उतार-चढ़ाव नहीं करेगा।

इसके विपरीत, यदि आप जानते हैं कि आप कुछ वर्षों में आगे बढ़ेंगे, पुनर्वित्त सेवा मेरे लंबी अवधि के सावधि ऋण से एक एआरएम आपको अधिक पैसे बचाने में मदद कर सकता है क्योंकि उधारकर्ता उन ऋणों पर कम ब्याज दरें प्रदान करते हैं।

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मेरा क्रेडिट कैसा दिखता है?

क्या आपके क्रेडिट स्कोर और भुगतान इतिहास में सुधार हुआ है क्योंकि आपको अपना बंधक मिला है? यदि ऐसा है, तो आप बेहतर ब्याज दर के लिए अर्हता प्राप्त कर सकते हैं, जो आपको प्रति माह अधिक बचत करने और जल्द से जल्द तोड़ने में मदद करेगा।

दूसरी तरफ, किसी न किसी वित्तीय पैच (या दो) को मारना आपके क्रेडिट पर एक संख्या कर सकता है, और यह एक पुनर्वित्त ऋण के लिए अर्हता प्राप्त करने की आपकी क्षमता को प्रभावित करता है और आपको जो दर मिलती है। यदि आपको क्रेडिट कार्ड भुगतान पर देर हो चुकी है, तो एक नई कार खरीदी गई है या छात्र ऋण पर ली गई है, तो आपका क्रेडिट स्कोर उस समय से कम हो सकता है जब आपने अपना मूल ऋण लिया था। पुनर्वित्त से पहले, आप कुछ क्रेडिट की मरम्मत करना चाहेंगे।

जूलियनेल कहते हैं, "यदि आप भुगतान के साथ संघर्ष कर रहे हैं, तो सब कुछ स्वचालित करें ताकि आप किसी को भी याद न करें।" "इसके अलावा, क्रेडिट सीमा तक अपने बकाया क्रेडिट कार्ड शेष के अनुपात को देखें। यदि आपकी क्रेडिट रिपोर्ट सीमा के पास बकाया शेष दिखाती है, जो उच्च उपयोग दिखाती है। आप हर महीने अपने क्रेडिट कार्ड शेष राशि का भुगतान करके जितना संभव हो उतना अनुपात रखना चाहते हैं, क्योंकि इससे आप एक नए ऋण के लिए अर्हता प्राप्त कर सकते हैं या नहीं।

एक और स्मार्ट चाल: यह पता लगाएं कि आप प्रत्येक महीने क्रेडिट कार्ड और अन्य उच्च ब्याज ऋण में कितना भुगतान करते हैं। देखें कि लागत को बंद करने पर आप जो पैसा खर्च करेंगे, वह आपके घर को पुनर्वित्त के बजाय उन बिलों का भुगतान करने में बेहतर होगा। या, शायद उन ऋणों का भुगतान करने के लिए आप पुनर्वित्त से प्राप्त मासिक बचत का उपयोग करने के लिए प्रतिबद्ध हैं।

जमीनी स्तर

हेडफास्ट को पुनर्वित्त में डालने से पहले, ऋणदाता के साथ बैठें और यह देखने के लिए गणित करें कि क्या आप उस अवधि में भी तोड़ देंगे जो समझ में आता है। अपने वित्तीय लक्ष्यों की पूरी सूची लें, और इस बारे में सोचें कि आपका वर्तमान घर भविष्य की जगह और स्थान की आवश्यकताओं को कैसे पूरा करेगा।

यह न भूलें कि यदि आप हर महीने अपने बंधक का भुगतान करने के लिए संघर्ष कर रहे हैं और आप पारंपरिक पुनर्वित्त ऋण के लिए अर्हता प्राप्त नहीं करते हैं, तो एचएआरपी एक सरकारी ऋण पुनर्वित्त कार्यक्रम है जो 2018 के अंत में समाप्त हो रहा है जो आपके वित्तीय बोझ को कम कर सकता है।

अपने बंधक पर पैसा बचाना आपको धन बनाने में मदद करता है, और कौन ऐसा करने से प्यार नहीं करता? यदि अब पुनर्वित्त का आदर्श समय नहीं है, तो अपने वर्तमान बंधक भुगतान पर छेड़छाड़ रखें और अपने क्रेडिट को अच्छे क्रम में रखें ताकि समय सही होने पर आप हड़ताल करने के लिए तैयार रह सकें।

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डेबोरा केर्न्स और हैल बंड्रिक एक व्यक्तिगत वित्त वेबसाइट, नेरडवालेट में कर्मचारी लेखकों हैं।

ईमेल: [email protected], [email protected]। ट्विटर: @ debbie_kearns, @halmbundrick

20 सितंबर, 2017 को अपडेट किया गया।

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