बंधक "कर खेल" द्वारा खेला नहीं है

मैट मैककोय द्वारा

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हाल के एक लेख में, मैंने चर्चा की कि कुछ लोग कर-कटौतीयोग्य ऋण क्यों रखते हैं। एक कारण "टैक्स गेम" से संबंधित है - कम ब्याज दर, कर कटौतीयोग्य ऋण और अपने निवेश पर अधिक कमाई करने का प्रयास करना। इस मुद्दे के बारे में हालिया चर्चा के बाद, यह मेरे लिए हुआ कि इस अवधारणा को अभी भी गलत समझा गया है।

कभी-कभी यह तर्क थोड़ा अधिक विस्तारित होता है। उदाहरण के लिए, यदि आपकी बंधक दर 4% है, तो आपको केवल गेम जीतने के लिए 4.01% कमाने की आवश्यकता है, है ना? गलत। इस तर्क से अक्सर क्या छोड़ा जाता है यह एक बहुत ही महत्वपूर्ण कारक है: कर प्रभाव - दोनों अच्छे और बुरे।

यह एक उदाहरण के माध्यम से सबसे अच्छा चित्रित किया गया है। 4% दर धारणा के साथ चिपके हुए, हम $ 300,000 की शुरुआत बंधक शेष राशि का उपयोग करेंगे और 30-वर्षीय निश्चित दर ऋण मानेंगे। हम कर, रखरखाव और बीमा को भी अनदेखा करेंगे क्योंकि आपके पास बंधक होने के बावजूद उन खर्चों का हो सकता है। इन धारणाओं को एक वित्तीय कैलकुलेटर या स्प्रेडशीट में प्लग करना और मानना ​​है कि प्रत्येक अवधि के अंत में भुगतान किया जाता है निम्नलिखित:

• मासिक भुगतान = $ 1,432.25 (360 भुगतान)
• ऋण के जीवन पर कुल ब्याज का भुगतान = $ 215,608.51

अब मान लीजिए कि आप इस ऋण का भुगतान 15 वर्षों में करना चाहते हैं या उस अतिरिक्त भुगतान को कहीं और निवेश करते हैं। पहला कदम यह निर्धारित करना होगा कि अतिरिक्त भुगतान क्या होगा। हमारे भरोसेमंद कैलकुलेटर या स्प्रेडशीट का उपयोग करके, हम पाते हैं कि आपको $ 786.81 के अतिरिक्त मासिक भुगतान की आवश्यकता है। इस परिदृश्य के लिए मासिक भुगतान और कुल ब्याज भुगतान राशि निम्नानुसार है:

• मासिक भुगतान = $ 2,219.06 ($ 2,219.06 - $ 1,432.25 = $ 786.81)
• ऋण के जीवन पर कुल ब्याज का भुगतान = $ 99,431.48

तो इस बंधक ऋण का भुगतान 30 वर्षों के बजाय 15 वर्षों में बंद करना 116,177.03 डॉलर की ब्याज व्यय बचत प्रदान करेगा। लेकिन यह आपकी वास्तविक बचत नहीं है क्योंकि आपको ब्याज के लिए कर कटौती मिल रही है। यह मानते हुए कि आप 28% टैक्स ब्रैकेट में हैं और भुगतान किए गए सभी बंधक ब्याज कर कटौती योग्य थे, शुद्ध बचत लगभग 83,647.46 डॉलर (116,177.03 x 0.72) होगी।

हमने यह पता लगाया है कि बंधक को जल्दी से भुगतान करने से वास्तविक बचत क्या है, लेकिन अब हमें इसकी तुलना किसी चीज़ से करने की आवश्यकता है। ब्याज बचत का प्रतिनिधित्व करने पर विचार करने के साथ हमें शुरुआत करने की आवश्यकता है। ब्याज बचत का प्रतिनिधित्व करता है लाभ प्राप्त करें कि आपको उन 15 वर्षों में अतिरिक्त भुगतान का निवेश करके जमा करना होगा ब्रेक - ईवन. हालांकि, सेब से सेब की तुलना करने के लिए, हमें पूंजीगत लाभ करों के लिए ब्याज बचत (निवेश लक्ष्य जिसे हम लक्षित कर रहे हैं) समायोजित करने की आवश्यकता है। यह मानते हुए कि सभी लाभ दीर्घकालिक हैं और लागू कर दर 15% है, परिणाम 98,408.78 डॉलर का समायोजित लाभ है। अगर हम अनुशासित रहते हैं और $ 786 के अतिरिक्त भुगतान का निवेश करते हैं। 81 साल के लिए हर महीने 81, हम कुल $ 141,625.80 ($ 786.81 x 180) निवेश करेंगे। ऊपर से मासिक निवेश राशि में समायोजित लाभ जोड़ने से हमें 23 9,565.58 डॉलर के 15 वर्षों में भविष्य की आवश्यकता मिलती है। रुको - हम लगभग वहाँ हैं।

अब हमारे पास ब्याज बचा है और भविष्य की आवश्यकता है, लेकिन हमें अभी भी बंधक दर की तुलना में वापसी की दर की आवश्यकता है। भविष्य में आवश्यक राशि ($ 23 9,565.58) में प्लगिंग, मासिक भुगतान जो हम आवंटित करेंगे ($ 786.81), हम कितना समय निवेश करेंगे (15 वर्ष या 180 निवेश), और वर्तमान में राशि जो भविष्य में राशि (शून्य) के लिए आवंटित की गई है,, हम वापसी की दर के लिए हल कर सकते हैं। यह हमें वापसी की निम्नलिखित दर देता है:

• यहां तक ​​कि तोड़ने के लिए आवश्यक वापसी की अनुमानित दर = 6.56%

तो दो विकल्पों के बीच उदासीन होने के लिए, आपको उस 15-वर्ष की अवधि में 6.5% से अधिक की परिसर वापसी की आवश्यकता है। इस अभ्यास का उद्देश्य निश्चित रूप से यह कहना नहीं है कि यह असंभव है, लेकिन यह सोचने में मूर्ख मत बनो कि यह काले और सफेद जैसा है क्योंकि कुछ ऐसा प्रतीत कर सकते हैं। उस ने कहा, याद रखें कि यह बंधक दर तय की गई है - ऋण के जीवन के लिए एक ज्ञात चर - जबकि भविष्य में निवेश रिटर्न और भविष्य कर कर दोनों अज्ञात चर हैं।

यह विशेष उदाहरण हर परिदृश्य में फिट नहीं हो सकता है, लेकिन इसे मेरे बिंदु को स्पष्ट करने के लिए एक आसान तरीका इस्तेमाल किया जा सकता है। इसी परिदृश्य का उपयोग करते हुए, कम टैक्स ब्रैकेट (कटौती से कम) परिणाम को तोड़ने के लिए आवश्यक उच्च प्रसार में परिणाम होता है, और एक उच्च टैक्स ब्रैकेट (कटौती के अधिक) परिणामस्वरूप कम फैलता है, अन्य सभी बराबर होते हैं।

मेरे करियर के दौरान, मैंने सब कुछ सवाल करने और चेहरे के मूल्य पर कुछ भी नहीं लेना सीखा है। अंगूठे और सांस्कृतिक वित्तीय "ज्ञान" के वित्तीय नियम, जिनमें से दोनों आम तौर पर साझा किए जाते हैं, अक्सर अपूर्ण या सादे गलत होते हैं। मेरा सुझाव है कि आप यह देखने के लिए अंगूठे और सांस्कृतिक ज्ञान के नियमों पर भी सवाल करते हैं कि वे आपके लिए हैं या नहीं। सबसे अधिक संभावना है, वे नहीं करेंगे।