क्यों मैं 20% लाभांश यील्ड पर अपनी पीठ चालू कर रहा हूं ... और आपको भी करना चाहिए
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होने के नाते एक उग्र आय निवेशक, सुपर-हाई लाभांश उपज आकर्षक हैं।
मुझे ऐसे स्टॉक मिल गए हैं जो 14.3% की लाभांश उपज का भुगतान करते हैं … 15.1% … और यहां तक कि 1 9.6%। सालाना उपज जो लगभग उच्च ध्वनि के लिए बहुत अच्छी लगती है, लेकिन उनकी पेशकश की प्रतिभूतियां एक सिद्ध निवेश हैं।
इन लाभांश के पीछे के कारोबार वर्षों से ठोस रहे हैं। और उनके शेयर की कीमतें पिछले कुछ वर्षों में बहुत ही अस्थिर नहीं हुई हैं।
वास्तव में, इन उच्च उपज लाभांश भुगतानकर्ता रियल एस्टेट बूम के दौरान बाजार पसंदीदा थे। निवेशकों को इन आकर्षक आय नाटकों में पर्याप्त नहीं मिल सका।
वे अचल संपत्ति के बस्ट के दौरान दबाव में आ गए थे, लेकिन जब अर्थव्यवस्था ठीक हो गई तो वे जल्दी ही अपनी लोकप्रियता हासिल कर ली।
मैं लोकप्रिय के बारे में बात कर रहा हूं बंधक अचल संपत्ति निवेश ट्रस्ट (एम-आरईआईटी)।
आरईआईटी की यह विशेष नस्ल कम अल्पकालिक ब्याज दरों पर उधार लेती है और फैनी मै और फ्रेडी मैक द्वारा समर्थित बंधक के पूल में निवेश करती है (जो बदले में सैकल सैम द्वारा समर्थित हैं) उच्च दीर्घकालिक दरों पर।
लेकिन भले ही वे दो अंकों में अच्छी तरह से उपज प्रदान करते हैं, फिर भी मैं उन्हें खरीद नहीं रहा हूं।
मेरे बंधक पुनर्वित्त प्रस्ताव से सीखने वाले सबक
पिछले साल, मेरे बंधक servicer, वेल्स फार्गो (एनवाईएसई: डब्लूएफसी) , मुझे फोन करना शुरू कर दिया। मैं अपने बंधक भुगतान पर पीछे नहीं था; काफी विपरीत - मुझे 17 वर्षों में बंधक भुगतान के साथ कभी देर नहीं हुई थी।
यह चाहता था कि मैं अपने मौजूदा बंधक को पुनर्वित्त दूं। एक बार जब मैंने प्रस्ताव के माध्यम से क्रॉल किया, मुझे एहसास हुआ कि यह मेरे लिए एक अच्छा सौदा था।
वेल्स मुझे एक मूल्यांकन शुल्क नहीं ले जा रहा था - यह पहले से ही होमवर्क कर चुका था कि मेरे पास 50% से अधिक इक्विटी थी होम। और मेरे मौजूदा ऋण को पुनर्वित्त के लिए कोई अन्य शुल्क, छुपा या अन्यथा नहीं था।
15 साल के बंधक के लिए कम ब्याज दर पर, मुझे एक छोटे मासिक बिल के साथ बहुत पैसा बचाने का अवसर मिला।
लेकिन यह मेरी योजना नहीं थी। मुझे एहसास हुआ कि मैं अपनी वर्तमान राशि का भुगतान कर सकता हूं, ऋण पर अतिरिक्त प्रिंसिपल चुका रहा हूं, और अपने बंधक के जीवन से करीब छह साल बचा सकता हूं।
मैं ब्याज भुगतान में हजारों डॉलर बचाऊंगा और मोटे तौर पर अपने बंधक का भुगतान करूंगा नौ साल। यह एक ब्रेनर की तरह लग रहा था।
# - ad_banner_2- # लेकिन प्रस्ताव के बारे में कुछ मुझे परेशान करता था। तो बस यह सुनिश्चित करने के लिए, मैंने मेरा एक दोस्त बुलाया जो बंधक दलाल के रूप में काम करने के लिए उपयोग करता है।
मेरा पहला सवाल यह था: "वेल्स फार्गो के लिए इसमें क्या है? वे मुझे यह सौदा क्यों देंगे?"
उन्होंने समझाया कि नए उच्च गुणवत्ता वाले बंधक की कमी थी। बंधक जारी करने वाले बैंकों को पुनर्निर्मित करने और बेचने के लिए अच्छे नए बंधक की आवश्यकता होती है।
मेरे पास 800 से ऊपर क्रेडिट रेटिंग थी। मेरे पास नौकरी थी। मैंने बंधक भुगतान कभी नहीं छोड़ा था और मेरे घर में बहुत इक्विटी थी। मैं एक गुणवत्ता बंधक था।
स्वाभाविक रूप से, मेरा दूसरा सवाल था:
"इस सौदे में कौन हार जाता है?"
एक हारे हुए, उन्होंने समझाया, निवेशक (ओं) जो मेरे मूल से आय धारा का स्वामित्व था बंधक। शुरुआती मेरे मूल बंधक को भुगतान करके, मैंने उन्हें 6% से अधिक 6% से घटा दिया - ब्याज भुगतान।
एक और हारने वाला नया निवेशक हो सकता है जिसने मेरा पुनर्वित्त बंधक खरीदा। सबप्रिम ऋण के उच्च प्रतिशत द्वारा ईंधन वाली उच्च आय वाली धाराओं में इस्तेमाल होने के बाद, उन्हें अपने निवेश पर बहुत कम पैदावार के लिए निपटना होगा।
यह वही है जो एम-आरईआईटी देख रहे हैं। याद रखें, वे बंधक के पूल में निवेश करते हैं। जैसे ही बंधक दरों में गिरावट आती है, वैसे ही उनकी आय भी होती है।
मेरी पुनर्वित्त कहानी - देश भर में खेल रही है - लोकप्रिय बंधक आरईआईटी जैसे एनाली कैपिटल मैनेजमेंट (एनवाईएसई: एनआईएलई) और अमेरिकन कैपिटल एजेंसी (नास्डैक: एजीएनसी) पिछले महीनों में बाजार को कम प्रदर्शन कर चुकी है।
नीचे मार्केट वेक्टर मॉर्टगेज आरईआईटी ईटीएफ (एनवाईएसई: एमओआरटी) का एक चार्ट है - जो एसएंडपी 500 इंडेक्स की तुलना में बंधक आरईआईटी ट्रैक करता है।
बंधक रिट्स के लिए अगला क्या है
1 9.1% जितना ऊंचा भुगतान करने के बावजूद, पिछले कुछ महीनों में बंधक आरईआईटी ने नाटकीय रूप से बाजार को कम प्रदर्शन किया है।
बंधक आरईआईटी संघर्ष जारी रख सकते हैं यदि नए और पुनर्वित्त बंधक के लिए दरें कम रहती रहती हैं। और इसे दूर करने के लिए, सरकार ने अभी पानी के मकान मालिकों को अपने बंधक पुनर्वित्त में मदद करने के लिए एक नई योजना की घोषणा की। यह एक ऐसा कदम है जो एम-आरईआईटी को और नुकसान पहुंचा सकता है।
एनाली ने अपने तिमाही लाभांश को 0.65 डॉलर प्रति शेयर से 0.60 डॉलर कर दिया है। अमेरिकी राजधानी अब इसके लाभांश को बनाए रखने में सक्षम है। लेकिन मुझे लगता है कि लाभांश देखने के मुकाबले दोनों लाभांश मूल्य समायोजन देखने की अधिक संभावना है।
निवेश का जवाब: हालांकि मुझे लगता है कि किसी दिन एम-आरईआईटी मेरे असली धन पोर्टफोलियो में एक अच्छा जोड़ा जाएगा दैनिक पेचेक सलाहकार, अभी के लिए मैं स्पष्ट स्टीयरिंग कर रहा हूँ। जब तक बाजार में ठंडा न हो और ब्याज दरें रिबाउंड न हों, मुझे लगता है कि ये उच्च पैदावार वाली प्रतिभूतियां अकेले बेहतर रहती हैं।
