विक्रेता-वित्तपोषित होम बिक्री प्रीडेटरी कहा जाता है

कम आय वाले परिवारों के लिए सख्ती से अपने घर की तलाश करने के लिए, विक्रेता वित्तपोषण सच होने के लिए बहुत अच्छा लग सकता है। एक "खुद को पट्टा" या "कोई क्रेडिट चेक" होम लोन बढ़ते किराए से स्वागत से बचने और मकान मालिकाना सपने की पूर्ति की तरह दिख सकता है।

लेकिन इनमें से कई ऑफ़र पतली छद्मता में भूमि किश्त अनुबंध हो सकते हैं - विक्रेता-वित्तपोषित ऋण जो पारंपरिक बंधक की तुलना में किराए पर समझौतों की तरह काम करते हैं।

इस तरह के "अनुबंध के लिए अनुबंध" या "किस्त बिक्री समझौते" को लगभग एक शताब्दी में हिंसक ऋण प्रथाओं के लिए पता लगाया जा सकता है, जब सौदों ने अफ्रीकी-अमेरिकी समुदायों को लक्षित किया था। गैर-लाभकारी राष्ट्रीय उपभोक्ता कानून केंद्र द्वारा गुरुवार को जारी एक रिपोर्ट के मुताबिक, योजनाओं को अक्सर बेकार स्ट्रीट निवेश फर्मों द्वारा चलाया जाता है जो फौजदारी घरों के पोर्टफोलियो और "रंगों के खतरे वाले समुदायों" के साथ-साथ आप्रवासियों को उतार रहे हैं।

लैंड डील 'असफल होने के लिए बनाया गया'

एनसीएलसी का कहना है कि सीमित आय पर रहने वाले सबसे वित्तीय रूप से कमजोर उधारकर्ताओं को अक्सर भूमि अनुबंध की पेशकश की जाती है।

नए अध्ययन में कहा गया है, "ये भूमि अनुबंध विफल होने के लिए बनाए गए हैं, क्योंकि विक्रेता अनुबंध को रद्द करने का एक तरीका ढूंढकर अधिक पैसा कमाते हैं ताकि संपत्ति के माध्यम से कई लगातार घरमालक बन सकें।"

लेकिन इन "विषाक्त लेनदेन" में शामिल कंपनियां, कानून केंद्र उन्हें कॉल करते हैं, वे नाम-ब्रांड बंधक उधारदाता नहीं हैं जो अधिकतर उपभोक्ता पहचानेंगे।

बोस्टन कानून के एक वकील सारा बोलिंग मैनसिनी ने कहा, "इसलिए वे निजी कंपनियां प्रतीत होते हैं, और उनमें से कुछ ने कई अलग-अलग एलएलसी और शेल कंपनियों की स्थापना की है जो वे मास्क करने के लिए उपयोग कर रहे हैं कि वे कितने गुण हैं।" रिपोर्ट के केंद्र और सह-लेखक ने नेरडवालेट को बताया। "हम जो सीख रहे हैं वह है कि उनमें से बहुत से निजी-इक्विटी बैकिंग या हेज-फंड बैकिंग हैं।"

अपने मासिक बंधक भुगतान की गणना करें

संपत्ति पहली बार घर के खरीदारों के लिए लगाया

मैनसिनी का कहना है कि घरों को अक्सर स्थानीय रूप से विपणन किया जाता है, संभावित उधारकर्ताओं से "गृहस्थ बनने" के लिए आग्रह किया जाता है। बिक्री के संकेतों को पढ़ा जाएगा, "यदि आप इस घर के मालिक बनना चाहते हैं, तो कॉल करें।" कुछ घरों का ऑनलाइन विज्ञापन किया जाता है, खासकर Craigslist जैसे लिस्टिंग साइटों पर।

"ज्यादातर लोग मानते हैं कि वे बंधक ऋण के साथ एक मकान मालिक बन रहे हैं," मैनसिनी कहते हैं। "पहली बार होमब्यूरर बनने का यह आकर्षण बहुत शक्तिशाली है।"

संपत्तियों को शर्त के रूप में बेचा जाता है। वे अक्सर घरों और लगभग निर्वासित फौजदारी कर रहे हैं। अध्ययन में कहा गया है कि "निवेशक को $ 5,000 के लिए नीलामी में घर खरीदने और 30,000 डॉलर के लिए भूमि अनुबंध (बिना मरम्मत के) पर इसे बेचने के लिए असामान्य नहीं है।"

चिंतित खरीदारों अक्सर गुणों के स्वतंत्र मूल्यांकन प्राप्त करने में विफल रहते हैं, और घर निरीक्षण भी छोड़ देते हैं।

अधिकार और सुरक्षा के बिना गृहस्वामी की जिम्मेदारियां

ऋण की अवधि एक पारंपरिक बंधक के रूप में तब तक फैल सकती है - 30 साल - लेकिन बेदखल प्रक्रिया एक ठेठ बंधक फौजदारी के नियमों से बंधी नहीं है। जब्त जल्दी आ सकता है, विक्रेता सभी भुगतानों को रखता है, खरीदार को बेदखल कर देता है और तुरंत एक और आशावादी घरमालक ढूंढता है।

"अनुबंध में आम तौर पर एक खंड होता है जो कहता है कि यदि आप एक भुगतान याद करते हैं, तो विक्रेता अनुबंध रद्द कर सकता है, या कुछ मामलों में इसे फौजदारी के बजाय 'जब्त' कहा जाता है," मैनसिनी का कहना है। "भले ही लोग सोचते हैं कि वे एक मकान मालिक बन रहे हैं, और उन्होंने गृहस्वामी की सभी जिम्मेदारियों पर विचार किया है, उनके पास कोई अधिकार और सुरक्षा नहीं है जो घरमालक होने के साथ-साथ जाती है।"

पारंपरिक बंधक के साथ, यदि आप अपने देरी से भुगतान पर पकड़ सकते हैं, तो हो सकता है कि आप अपने बंधक ऋण को बहाल कर सकें - "डिफ़ॉल्ट को ठीक करने का अधिकार है," मैनसिनी का कहना है। आम तौर पर, आपके पास जमीन अनुबंध में यह अधिकार नहीं है, जहां देर से भुगतान एक बेदखल कर सकता है - मालिक की तुलना में किरायेदार की तरह।

'विषाक्त लेनदेन' के समाधान की तलाश

एनसीएलसी का कहना है कि अपमानजनक भूमि किश्त अनुबंध प्रस्ताव राष्ट्र भर में मिल सकते हैं, लेकिन वे कम लागत वाले घरों की बड़ी आपूर्ति के साथ आवास बाजारों में सबसे अधिक प्रचलित हैं और उन इलाकों में जहां निवासियों को पारंपरिक बंधक प्राप्त करना मुश्किल लगता है।

रिपोर्ट में उद्धृत हार्ड हिट शहरों में आक्रॉन, ओहियो शामिल हैं; अटलांटा; डेट्रायट; और फिलाडेल्फिया। अध्ययन 200 9 की जनगणना डेटा का उल्लेख करता है, जो नवीनतम उपलब्ध है, जिसमें कहा गया है कि उस वर्ष 3.5 मिलियन लोगों के पास भूमि किश्त अनुबंध था। गैर-लाभकारी कहते हैं कि यह आंकड़ा आज बहुत अधिक होने की संभावना है।

भूमि किस्त अनुबंधों को विनियमित करने वाले राज्य कानून व्यापक रूप से भिन्न होते हैं। एनसीएलसी इस तरह के लेनदेन के लिए नियमों को लागू करने के लिए उपभोक्ता वित्तीय संरक्षण ब्यूरो, एक सरकारी प्रायोजित उपभोक्ता निगरानी विभाग से आग्रह कर रहा है, जिसमें निम्न शामिल हैं:

• स्वतंत्र निरीक्षण की आवश्यकता है।
• तीसरे पक्ष के मूल्यांकन की पुष्टि।
• भूमि अनुबंध पर वित्त शुल्क और वार्षिक प्रतिशत दर का खुलासा करना।
• प्रारंभिक समाप्ति के लिए सुरक्षा प्रदान करना।

मैनसिनी ने सिफारिश की है कि पहली बार घर के खरीदारों को एक जोखिम भरा विक्रेता-वित्तपोषित प्रस्ताव चुनने के बजाय बैंक या क्रेडिट यूनियन से पारंपरिक बंधक ऋण के लिए अर्हता प्राप्त करने का प्रयास करें।

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हैल बंड्रिक एक व्यक्तिगत वित्त वेबसाइट, नेरडवालेट में एक कर्मचारी लेखक है। ईमेल: [email protected]। ट्विटर: @ हेलंबंड्रिक