विशेषज्ञ से पूछें: रिवर्स मॉर्टगेज क्या हैं, और क्या मेरे लिए एक सही है? |

यदि आप चाहते हैं कि हम अपने साप्ताहिक पूछें विशेषज्ञ प्रश्नोत्तर कॉलम में अपने निवेश प्रश्नों में से किसी एक का जवाब दें, तो हमें [email protected] पर ईमेल करें। (नोट: हम स्टॉक चुनौतियों के अनुरोधों का जवाब नहीं देंगे।)

प्रश्न: मैंने रिवर्स मॉर्टगेज के बारे में सुना है, लेकिन मुझे उनके बारे में बहुत कुछ पता नहीं है। मुझे कैसे पता चलेगा कि कोई मेरे लिए सही है, और वे कैसे काम करते हैं?

वैलेरी, सिएटल, वॉश।

निवेश का जवाब: आवास पिछले 10 में सबसे विवादास्पद संपत्ति वर्गों में से एक रहा है वर्षों। इसने कई निवेशकों और मकान मालिकों के लिए बड़े लाभ अर्जित किए और दूसरों के लिए नुकसान पहुंचाया। देश में सबसे व्यापक रूप से आयोजित संपत्ति वर्ग के रूप में - इस वर्ष की पहली तिमाही के अनुसार, 65% अमेरिकियों के स्वामित्व वाले घर - गृहस्वामी सड़क पर गंभीर भावनाओं को उकसाती है।

भावनात्मक रूप से चार्ज कैनवास के तहत, एक विवादास्पद वित्तीय उत्पाद मदद कर रहा है लाखों मकान मालिक अपने रिटायरमेंट्स को फंड करते हैं।

रिवर्स मॉर्टगेज को बुलाया जाता है, यह एक विशेष प्रकार का होम लोन है जो घर के मालिकों को इक्विटी को नकदी में परिवर्तित करने देता है।

पारंपरिक बंधक में, मकान मालिक ऋणदाता को मासिक भुगतान करता है उन भुगतानों का हिस्सा प्रिंसिपल को कम करना और इक्विटी में जोड़ना। लेकिन रिवर्स मॉर्टगेज में, मकान मालिक एकमुश्त या मासिक भुगतान प्राप्त करके अपने घर से इक्विटी निकालते हैं।

कांग्रेस ने फेडरल हाउसिंग एडमिनिस्ट्रेशन (एफएचए) के माध्यम से 1 9 87 में रिवर्स मॉर्टगेज प्रोग्राम बनाया। हालांकि स्वतंत्र वित्तीय संस्थान वास्तव में ऋण प्रदान करते हैं, एफएचए नियम स्थापित करता है और इन बंधक के लिए बीमा प्रदान करता है।

रिवर्स मॉर्टगेज के साथ, मकान मालिक को अब बंधक भुगतान करने का कोई दायित्व नहीं है, लेकिन उसके पास विकल्प है तो पूर्व भुगतान दंड के साथ। अर्जित ब्याज बंधक संतुलन में जोड़ा जाता है। मकान मालिक घर के शीर्षक और बेचने का अधिकार भी रखता है, केवल बंधक के संतुलन से प्रतिबंधित है।

रिवर्स मॉर्टगेज के लिए पात्रता कम से कम 62 वर्ष की उम्र के घर मालिकों तक सीमित है और घरों को प्राथमिक निवास के रूप में अर्हता प्राप्त करने के लिए प्रतिबंधित है । घर पर बंधक भी इतना छोटा होना चाहिए कि रिवर्स मॉर्टगेज से आय के साथ इसका भुगतान किया जाएगा।

चूंकि रिवर्स मॉर्टगेज घर के मालिकों के लिए मासिक बंधक भुगतान को समाप्त करता है, तो न्यूनतम आय या क्रेडिट आवश्यकताएं नहीं होती हैं।

रिवर्स मॉर्टगेज का एक और बड़ा लाभ यह है कि ऋण से आय कर मुक्त है और उधारकर्ता के विवेकाधिकार पर इसका उपयोग किया जा सकता है। रिवर्स मॉर्टगेज 625,000 डॉलर या उससे कम मूल्य वाले घरों पर लगाए जाते हैं, लेकिन उस सीमा से अधिक घरों के लिए जंबो ब्रैकेट मौजूद है।

2008 और 200 9 के वित्तीय संकट के दौरान अपने पोर्टफोलियो को तेजी से गिरने वाले कई सेवानिवृत्त लोगों के लिए, उनके घर सबसे ज्यादा हैं बहुमूल्य सम्पति। इससे रिवर्स मॉर्टगेज आय उत्पन्न करने और महंगा बंधक भुगतान को कम करने या समाप्त करने के लिए एक बहुत ही आकर्षक विकल्प बनाता है। लेकिन किसी भी निवेश और वित्तीय निर्णय की तरह, जोखिम हैं।

उच्च शुल्क और व्यय

रिवर्स मॉर्टगेज से जुड़ी बंद लागत मानक बंधक से दो से पांच गुना अधिक है।

सबसे लोकप्रिय प्रकार के लिए यूएस में रिवर्स मॉर्टगेज, एफएचए-बीमाकृत होम इक्विटी कनवर्ज़न मॉर्टगेज (एचईसीएम), वहां कई खर्च गृहस्वामी अधीन हैं।

• बंधक बीमा प्रीमियम (एमआईपी) = मूल्यांकित मूल्य का 2% या बंधक शेष राशि का 1.25%
• घर के मूल्यांकन मूल्य के आधार पर उत्पत्ति शुल्क:

1।) $ 125,000 = $ 2,500

2 के तहत मूल्यांकित मूल्य। $ 200,000 से $ 200,000 से अधिक मूल्य के $ 125,000 = 2% से अधिक मूल्य $ 200,000 से अधिक मूल्य, $ 6,000 कैप के साथ।

• शीर्षक बीमा: क्षेत्रीय
• शीर्षक, वकील, और काउंटी रिकॉर्डिंग शुल्क: क्षेत्रीय
• रियल एस्टेट मूल्यांकन = $ 300- $ 500
• सर्वेक्षण (आवश्यक हो सकता है) = $ 300- $ 500
• मासिक सेवा शुल्क = $ 25- $ 35

हालांकि इनमें से कुछ शुल्क ऋण द्वारा वित्त पोषित किया जा सकता है, लेकिन पहले से कई की आवश्यकता होती है रिवर्स मॉर्टगेज की ई स्वीकृति, जिससे महंगा आउट-ऑफ-पॉकेट व्यय होता है।

ब्याज भुगतान और प्रिंसिपल ग्रोथ

रिवर्स मॉर्टगेज धारकों को स्थगित ब्याज भुगतान के माध्यम से ऋण राशि को गुब्बारे के अधीन भी किया जा सकता है। ऐसा इसलिए है क्योंकि प्रिंसिपल पर ब्याज यौगिक अगर उधारकर्ता ब्याज का भुगतान नहीं करता है, तो चार्ज किया जाता है। इससे शुरुआती ऋण मूल्य की तुलना में अंतिम शेष राशि कई गुना अधिक हो सकती है, जबकि वारिस के लिए घर में कोई इक्विटी बनी रहती है। हालांकि, यदि उधारकर्ता घर में रहते हुए सभी या अधिकतर ब्याज भुगतान करता है, तो अंतिम ऋण शेष राशि मूल ऋण शेष राशि के बराबर होगी।

अभी भी रखरखाव, कर और बीमा के लिए जिम्मेदार

भले ही एक रिवर्स मॉर्टगेज मासिक बंधक भुगतान के वित्तीय बोझ को कम करता है, मकान मालिक को सभी करों और बीमा को चालू रखना होगा। रिवर्स मॉर्टगेज में, कर और बीमा के लिए धन एस्क्रो फंड से भुगतान नहीं किया जाता है। उन्हें सीधे मकान मालिक द्वारा भुगतान किया जाता है, इसलिए कर या बीमा में एक चूक के परिणामस्वरूप रिवर्स मॉर्टगेज पर डिफ़ॉल्ट हो सकता है।

घर का संभावित नुकसान

लेकिन रिवर्स मॉर्टगेज के सबसे बड़े जोखिम की तुलना में, ये पहले दो जोखिम गति बाधा की तरह दिखते हैं। ऋण की अवधि के आधार पर, रिवर्स मॉर्टगेज में उच्च संभावना होती है कि घरमालक अंततः विस्थापित हो जाएगा। एक बार बंधक देय होने के बाद, संपत्ति के उधारकर्ता या वारिस के पास घर पुनर्वित्त करने और उसे रखने का विकल्प होता है, घर बेचता है और शेष बकाया इक्विटी को नकद करता है, या घर को ऋणदाता को बदल देता है। एक बार रिवर्स मॉर्टगेज को देय और देय कहा जाता है, तो उधारकर्ता (या उत्तराधिकारी) को यह निर्णय लेने के लिए एक वर्ष तक ऋणदाता द्वारा समय विस्तार दिया जा सकता है।

यदि संपत्ति ऋणदाता को बदल दी जाती है, तो उधारकर्ता या वारिस के पास संपत्ति में संपत्ति या इक्विटी का कोई और दावा नहीं है। ऋणदाता संपत्ति के खिलाफ सहारा लेता है, लेकिन उधारकर्ता के खिलाफ व्यक्तिगत रूप से नहीं और उधारकर्ता के वारिस के खिलाफ नहीं। इस प्रकार बंधक श्रेणी के भीतर होता है जिसे "गैर-सहारा सीमा" कहा जाता है।

एक अंतिम विचार: रिवर्स मॉर्टगेज घर के मालिकों के लिए एक अच्छा विकल्प हो सकता है जो नकद की कमी से पीड़ित हैं लेकिन उनके घरों में इक्विटी है। लेकिन इसकी उच्च फीस और रिटर्न की कम दर और गृहस्वामी की संभावित हानि रिवर्स मॉर्टगेज को तरलता का एक महंगा स्रोत बनाती है जो कि अधिकांश मकान मालिकों के लिए अंतिम उपाय होना चाहिए।

रिवर्स मॉर्टगेज में रुचि रखने वाले मकान मालिकों को एफएचए के एचईसीएम कार्यक्रम से संपर्क करना चाहिए। एचईसीएम परामर्शदाता एचईसीएम प्राप्त करने और ऋण चुकाने के लिए योग्यता आवश्यकताओं, वित्तीय प्रभाव और विकल्पों के बारे में जानकारी प्रदान करते हैं।