परेशान संपत्ति स्थिरीकरण कार्यक्रम: घर मालिकों के लिए इसका क्या अर्थ है?

डीएएसपी क्या है?

परेशान संपत्ति स्थिरीकरण कार्यक्रम (डीएएसपी) फौजदारी का सामना करने वाले संघर्षरत मकान मालिकों की सहायता करने के लिए सरकार का नवीनतम प्रयास है। बुरी खबर: आप इसके लिए आवेदन नहीं कर सकते हैं। अच्छी खबर: यदि आप अंदर आते हैं, तो आपके घर में रहने की आपकी बाधाएं बहुत ज्यादा हैं।

डीएएसपी को राष्ट्रीय स्तर पर बाहर निकाला जा रहा है, और इसमें चार अमेरिकी बाजारों में शिकागो, आईएल।, नेवार्क, एनजे, फीनिक्स, एजेड, और टम्पा, FL में अतिरिक्त भौगोलिक दृष्टि से लक्षित पूल हैं।

बाजार	इस तिमाही को बेचने के लिए बंधक के प्रोजेक्ट # प्रोजेक्ट किए गए
शिकागो	1,500
नेवार्क	500
अचंभा	300
ताम्पा	1,200
राष्ट्रीय, गैर लक्षित	4,500-5,000
संपूर्ण	8,000-9,000

स्रोत: संघीय आवास प्रशासन / यू.एस. डिपार्टमेंट ऑफ़ हाउसिंग एंड अर्बन डवलपमेंट

इससे पहले कि आप कहें कि बहुत कम बंधक इसका मतलब है कि मुझे एक शॉट मिला है, इस पर विचार करें: संघीय नियामकों द्वारा हाल के वर्षों में कई बंधक सहायता कार्यक्रम जारी किए गए हैं-शायद आप पहले ही एचएएमपी के वर्णमाला सूप के माध्यम से तैरने की कोशिश कर चुके हैं, हर्प और HAFA। उन सभी को निराशाजनक रूप से कम सफलता दर मिली है और अनुमानित लक्ष्यों से कम गिर गया है। विनियामक और राजनेता समान रूप से आवास चमत्कार के लिए चिल्ला रहे हैं, इसलिए यदि आप इस बार शामिल नहीं हैं, तो डीएएसपी पहले से ही तेजी से बढ़ रहा है- फेडरल हाउसिंग एडमिनिस्ट्रेशन ने मूल रूप से कहा कि इस तिमाही में केवल 5,000 बंधक बेचे जाएंगे, और उनके पास पहले ही 9,000 तक बढ़ गया है। आपकी बारी जितनी जल्दी हो सके उतनी जल्दी आ सकती है।

डीएएसपी कैसे काम करता है?

डीएएसपी एक सार्वजनिक-निजी भागीदारी है, जो कि घर के मालिक और उनके समुदाय के साथ निवेशक के प्रोत्साहन को संरेखित करने के लिए तैयार है।

डीएएसपी निवेशकों को एफएचए के नियंत्रण में मौजूद डिफ़ॉल्ट बंधक खरीदने के लिए नई पहुंच प्रदान करता है और लगभग निश्चित रूप से फोरक्लोज़ किया जा रहा है। बंधक नीलामी में बेचे जाएंगे और उनकी जोखिम भरा स्थिति बकाया मूलधन राशि के नीचे कीमत के लिए जाएगी (जिसका मतलब है कि आप जिस मकान मालिक को भुगतान करना छोड़ चुके हैं)।

मेरे लिए इसका क्या अर्थ है?

डीएएसपी पूल में डालने के लिए, आपको अपने बंधक पर कम से कम छह महीने का होना चाहिए, आपके सर्विसर को एफएचए-अनुमोदित हानि शमन प्रक्रिया में सभी चरणों को समाप्त करना होगा, और आप दिवालियापन घोषित नहीं कर सकते हैं।

एक बार आपके बंधक नोट कार्यक्रम के माध्यम से खरीदा जाता है, फौजदारी कम से कम छह महीने के लिए देरी होनी चाहिए। आपको ऋण के नए मालिक के साथ जाने के लिए एक नया सर्विसर भी मिल जाएगा। एक servicer कंपनी को संदर्भित करता है कि आप वास्तव में अपने बंधक ऋण का भुगतान करते हैं। वे आपके ऋण के अंतर्निहित मालिक नहीं हैं, हालांकि वे मध्यस्थ हैं जो मालिक को वापस रिपोर्ट करते हैं। यह भ्रमित हो सकता है, क्योंकि कभी-कभी servicer वास्तव में आपके ऋणदाता के समान कंपनी का हिस्सा होता है। उदाहरण के लिए, यदि आपके पास वेल्स फार्गो बंधक है, तो आपका सर्विसर वेल्स फार्गो होने की संभावना है। यदि आपके पास नागरिक बैंक से बंधक है, जिसका स्वामित्व आरबीएस है, तो आपका सर्विसर शायद एक और कंपनी होगी जिसका स्वामित्व आरबीएस है। लेकिन कानूनी प्रयोजनों के लिए, servicer कंपनी की एक अलग इकाई है।

यदि आप एक बड़ी, बेकार सर्विसिंग कंपनी के साथ काम कर रहे थे-शायद वह जो रोबो-हस्ताक्षर प्रकार की गतिविधि में लगी हुई थी जिसे हाल ही में प्रकाश में लाया गया था- फिर एक नई कंपनी, जो एक छोटा, एक क्षेत्रीय एक या एक हो सकता है उधारकर्ताओं के साथ काम करने का एक बेहतर ट्रैक रिकॉर्ड, आपके कर्ज चुकाने और फौजदारी से बचने के लिए आपके साथ काम करने में बड़ी मदद हो सकता है।

निवेशक को आपके द्वारा दी गई राशि को कम करने या अपने पुनर्भुगतान शर्तों को संशोधित करने की आवश्यकता नहीं है, लेकिन जैसा कि हम नीचे चर्चा करेंगे, वे निश्चित संभावनाएं हैं जो कई परेशान बंधक निवेशक रणनीतियों के अनुरूप हैं।

साथ ही, खरीददार निवेशक (एफएचए के विपरीत) शायद आप पर फौजदारी नहीं करना चाहता, भले ही डीएएसपी-अनिवार्य छह महीने के फौजदारी पर बने रहने के बाद भी। कुछ कारण हैं क्यों नहीं:

• निवेशक ने संभवतः एक रणनीति तैयार करने के लिए अपने बंधक को खरीदा जहां वे आपको भुगतान करने के लिए प्रिंसिपल को कम करते हैं, या आपके द्वारा दी गई राशि को कम करते हैं। तो मान लीजिए कि आपको अभी भी अपने बंधक पर 200,000 डॉलर देना है, लेकिन आपने डिफॉल्ट किया है और एफएचए ने आपको डीएएसपी पूल में रखा है। एक डीएएसपी-भाग लेने वाला निवेशक $ 150,000 के लिए आपके बंधक नोट खरीदता है। निवेशक तब आपके ऋण को संशोधित करता है, आपको बताता है कि आपको केवल $ 175,000 का भुगतान करना है, साथ ही आपको अधिक उदार पुनर्भुगतान अनुसूची की पेशकश करने और आपको काम करने के लिए एक नया सर्विसर देने के साथ ही। आप अपने घर में चुकौती और रहने का अंत करते हैं, जबकि निवेशक ने लाभ कमाया है। यह एक सरल अवलोकन है, लेकिन यह अनिवार्य रूप से निवेश करने के लिए डीएएसपी निवेश की तरह स्थापित है।
• यदि आप भौगोलिक दृष्टि से लक्षित पूल (शिकागो, टम्पा, फीनिक्स, नेवार्क) में से एक में रहते हैं, तो वे अनिवार्य रूप से केवल उस पूल से खरीदे गए 50% ऋण पर 10% की त्रुटि मार्जिन के साथ फौजदारी कर सकते हैं। एफएचए ने "पड़ोस स्थिरीकरण परिणामों" को रेखांकित किया है - उनमें आपको अपने बंधक का भुगतान करना शुरू करने, आपको छोटी बिक्री करने में मदद करने और अन्य लोगों को शामिल करने में शामिल होना शामिल है- और उनमें फौजदारी शामिल नहीं है। खरीदारों को पड़ोस स्थिरीकरण परिणामों के ~ 50% कोटा को पूरा करना होगा। अगर वे नहीं करते हैं, तो उन्हें एफएचए का भुगतान करना होगा। चूंकि आपके ऋण को खरीदे जाने से पहले फौजदारी की आपकी बाधा मूल रूप से 100% थी, ~ 50% टोपी एक कदम है।
• फौजदारी महंगा है। एक फेडरल रिजर्व बैंक ऑफ शिकागो अध्ययन का अनुमान है कि फौजदारी के लिए औसत $ 50,000 पर बैंक की लागत होती है।बेशक इसकी कोई गारंटी नहीं है, लेकिन यह संभावना नहीं है कि निवेशक इन संपत्तियों को बड़ी संख्या में फौजदारी के उद्देश्य से खरीद लेंगे।

अब तक, निवेशकों ने डीएएसपी का स्वागत किया है- यह एक पायलट कार्यक्रम का विस्तार है, एफएचए को पहले से ही उच्च स्तर की रुचि मिल रही है। पिछले हफ्ते के जेपी मॉर्गन सेक्यूरिज्ड उत्पाद वीकली, निवेशकों के उद्देश्य से एक शोध और रणनीति कमेंटरी ने बाजार को डीएएसपी के गले लगाए, इस तिमाही में 9, 000 बंधक बेचने के उद्देश्य से एफएचए के निर्णय को इंगित करते हुए, 5,000 के मूल लक्ष्य से ऊपर। हालांकि यह आपके दिल की धड़कन पर नहीं खींच सकता है, लेकिन उभरते हुए यू.एस. आवास बाजार निवेशकों के लिए बहुत अच्छा नहीं रहा है, और बहुत से फंड कम उधारकर्ताओं को चुकाने में सक्षम होने की प्रवृत्ति के खिलाफ लड़ने के बजाय परेशान बंधक निवेश रणनीतियों की तलाश में हैं। माइकल लुईस के "लीअर्स पोकर" में वर्णित बंधक बंधुआ लेविस लुईस रानियेरी, जो एक निर्दयी वॉल स्ट्रीट प्रोफेसर के रूप में वर्णित है, अब सेलेन आवासीय बंधक अवसर फंड चला रहा है, जो गर्मियों और अस्पष्ट रणनीतियों का उपयोग करता है जैसे गृहस्थों को मुफ्त उपहार कार्ड भेजने के लिए उन्हें एक servicer के साथ एक पुनर्भुगतान योजना काम करने के लिए।

लेकिन शायद एक संशोधन, एक नया सर्विसेर और फौजदारी पर रहने के लिए अभी भी आपको वह जगह नहीं मिलती है जहां आपको होना चाहिए। यदि सब कुछ विफल हो जाता है, तो डीएएसपी निर्दिष्ट करता है कि क्रेता को छोटी बिक्री का उपयोग करने का प्रयास करना चाहिए, जिसका मतलब बंधक पर देय राशि से कम के लिए घर बेचना है। छोटी बिक्री अक्सर उधारकर्ताओं के लिए फौजदारी के मुकाबले बेहतर परिणाम होती है-वे हमेशा आपके क्रेडिट स्कोर को हमेशा नष्ट नहीं करते हैं।

जबकि केवल 9, 000 मकान मालिकों को अभी डीएएसपी के लाभ मिल रहे हैं, अक्सर यह ध्यान दिया जाता है कि राष्ट्रपति ओबामा 2012 के चुनाव में अपने कद सुधारने के लिए अमेरिकी आवास बाजार को ठीक करने के लिए बहुत दबाव में हैं। हो सकता है कि एक सुपर-साइज्ड डीएएसपी वह समाधान है जिसे वह ढूंढ रहा है।

शटरस्टॉक के माध्यम से मकान मालिक छवि