फर्स्ट-टाइम होमबॉयर्स: किराए पर लेने पर विचार करने का समय?

किराए पर लेने वाला घर, या लीज-खरीद समझौता, हो सकता है कि घर-घर के लिए पर्याप्त समाधान न हो। हो सकता है कि आपके क्रेडिट को कुछ टच-अप की आवश्यकता हो, या आपके पास अभी तक बैंक में डाउन पेमेंट नहीं है। जब आप खरीदारी के विवरण को हल करते हैं, तो एक लीज-खरीद समझौता आपको अपने घर में ले जा सकता है, है ना?

हाँ - लेकिन कोई भी नहीं कहता है कि यह आसान होगा।

सबसे पहले, यह एक वित्तीय स्लैम डंक नहीं है। आप अधिक से अधिक अग्रिम भुगतान करेंगे, और आपके किराए के शीर्ष पर, आप किराए पर प्रीमियम शुल्क का भुगतान करेंगे - एक अतिरिक्त राशि जो संभावित खरीद पर लागू होती है।

ठेके समाप्त होने से पहले घर खरीदने के योग्य होने के लिए आपको बिलों का भुगतान करने और अपने क्रेडिट स्कोर को पॉलिश करने के दौरान भी आपको नीचे भुगतान के लिए बचत करना होगा। शायद सबसे बुरी तरह, उन किराये की प्रीमियम फीस जिन्हें आप खरीद के लिए ईमानदार धन के रूप में बना रहे हैं, उन्हें जब्त कर दिया जा सकता है यदि आप आखिरकार खरीदने के लिए सभी बाधाओं को दूर नहीं कर सकते हैं।

अलबामा के पेल्हाम में लेक होम्स रियल्टी के सीईओ ग्लेन एस फिलिप्स कहते हैं, "अचल संपत्ति के लिए लीज-खरीद पड़ोस के किराए पर खुद की दुकान जितनी आसान नहीं है, इसलिए मान लीजिए कि वे वही काम नहीं करते हैं।" फिलिप्स ने मकान मालिक के साथ-साथ अपनी बहुस्तरीय रियल एस्टेट फर्म के साथ किराए पर घर के समझौते के साथ काम किया है। "कुछ लाइसेंस प्राप्त एजेंटों सहित कई लोगों को खराब डिजाइन किए गए पट्टे-खरीद समझौतों के कानूनी 'गॉथचास' का एहसास नहीं है। इससे पैसे, समय और यहां तक ​​कि व्यापक कानूनी फीस भी हो सकती है।"

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कैसे एक पट्टा खरीद या किराए पर घर समझौता काम करता है

बेशक, कोई रियल एस्टेट समझौता नहीं - किराया-से-खुद या सीधे-बाहर खरीद - एक साधारण मामला है। लेकिन लीज खरीद विशेष रूप से नेविगेट करना मुश्किल हो सकता है।

कुछ समझौतों को पट्टे के विकल्प के रूप में संरचित किया जाता है - आप घर किराए पर लेते हैं और अंततः इसे खरीदने के लिए एक गैर-बाध्यकारी विकल्प रखते हैं। एक लीज-खरीद गृह समझौता एक निश्चित खरीद मूल्य और सीमित समय सीमा के साथ अधिक निश्चित है। दोनों के साथ, सुनिश्चित करें कि आप समझते हैं:

• आप एक बड़ी जमा राशि का भुगतान करेंगे - सामान्य जमा लागत जैसे कि पालतू जमा राशि के अतिरिक्त - और एक अतिरिक्त शुल्क के साथ मासिक पट्टे का भुगतान (किराया) (किराया प्रीमियम जो कि ईमानदार धन के रूप में बनाता है)।
• लीज भुगतान खरीद पर पूरी तरह लागू हो सकता है या नहीं।
• यदि आप खरीदारी समाप्त नहीं करते हैं तो किराए पर प्रीमियम भुगतान वापस नहीं किया जा सकता है। ज्यादातर मामलों में, अनुबंध संरचित होते हैं ताकि यदि खरीद नहीं होती है, तो संपत्ति का मालिक सभी भुगतान करता है।
• राज्य कानून अलग-अलग होते हैं, इसलिए आपको अपनी तरफ से एक रियल एस्टेट वकील की आवश्यकता होगी।

फिलिप्स कहते हैं, "एक एकल पट्टा खरीद समझौते के लिए एक वैकल्पिक दृष्टिकोण तीन अनुबंधों का उपयोग करना है।" "एक मानक अचल संपत्ति खरीद समझौता है जिसमें एक करीबी तारीख है जो महीनों या साल दूर हो सकती है। दूसरा खरीद से पहले समय सीमा के लिए एक मानक किराये समझौता है। और तीसरा अनुबंध एक खरीद विकल्प अनुबंध है जो खरीद के समय खरीदार को पट्टे के भुगतान के लिए क्रेडिट के लिए वास्तव में किन स्थितियों के तहत इंगित करता है।"

इस परिदृश्य में, खरीद विकल्प में खरीदार के लिए मालिक को कुछ राशि का भुगतान करने की आवश्यकता शामिल हो सकती है - एक जमा - जो अप्रतिदेय है। बदले में, मालिक बाजार से घर को हटा देता है।

फिलिप्स का कहना है, "यह जटिल लगता है लेकिन वास्तव में एक बहुत साफ कानूनी दृष्टिकोण हो सकता है और, एक बार समझा जाता है, सभी पार्टियों के लिए भ्रम से बचें।"

घर मालिकाना के लिए रास्ता तय कर सकते हैं?

किराए पर अपने समझौते घर के मालिकों के लिए सभी बाधाओं को हटा नहीं सकते हैं। उदाहरण के लिए, यदि खरीदार न्यूनतम भुगतान का भुगतान नहीं कर सकता है - या यदि मासिक किराए पर भुगतान एक वित्तीय खिंचाव है - यह संदिग्ध है कि वह कभी भी खरीदारी के लिए बंद तालिका में बना देगा।

फिलिप्स सलाह देते हैं, "शुरुआत से बर्बाद एक रास्ता शुरू न करें"।

कॉमस्टॉक, मिशिगन के लोला ऑडू, 20 से अधिक वर्षों से रियल एस्टेट ब्रोकर रहे हैं और उन विकल्पों के साथ अनुभव है जिनमें खरीद विकल्प शामिल हैं। और जो उसने देखा है, उससे परिणाम अच्छे नहीं रहे हैं।

ऑडु का कहना है, "मेरे अनुभव में, उन्होंने कभी खरीदारी के लिए तैयार नहीं किया है।" "जो खरीदारों खरीददारी नहीं कर सकते वे अक्सर घर मालिकाना के लिए सर्वश्रेष्ठ उम्मीदवार नहीं होते हैं। क्रेडिट और डाउन पेमेंट मुद्दे मौलिक, संरचनात्मक समस्याएं हैं। पट्टे पर खरीदने और काम करने के मुद्दों पर काम करने की बजाय घर खरीदने से पहले उन्हें सही करने की जरूरत है।"

वह कहती है कि लीज-खरीद व्यवस्था अक्सर "गौरवशाली किराये के अनुभव" बन जाती है।

"जब घर में होने का प्रारंभिक उत्साह पहनता है, तो खरीदार को अब वित्त पोषण प्राप्त करने के लिए जरूरी सुधार करने के लिए जरूरी काम करना जारी रखने का प्रोत्साहन नहीं होता है," ऑडु कहते हैं।

झीलों के झीलों के फिलिप्स इस बात से सहमत हैं: "हमारा अनुभव यह है कि लीज-टू-खुद शायद ही कभी खरीद बन जाती है। अगर यह गृहस्वामी के लिए शॉर्टकट की तरह दिखता है, तो यह नहीं है।"

हालांकि, वह कहता है, कभी नहीं कहें: "मेरे पास अभी एक संपत्ति है जहां मेरे पास एक बहुत ही लंबी अवधि का किरायेदार है जो मेरा मानना ​​है कि खरीद में परिवर्तित हो जाएगा। यह एक अपवाद है, और हमने शुरुआत के साथ एक साधारण पट्टा के साथ कुछ भी शुरू नहीं किया, फिर बाद में एक संभावित खरीद पर चर्चा की।"

कुछ कंपनियां किराया-से-अपने घर के मालिकाना को फिर से शुरू करना चाहती हैं

तो किराया-से-अपना मार्ग पोथोल से भरा एक घुमावदार सड़क दिखता है।ऐसा लगता है कि यहां (किराए पर लेने) से (लगभग) प्राप्त करना लगभग असंभव है। लेकिन कम से कम कुछ कंपनियां लीज-खरीद परिदृश्य बदलना चाहती हैं।

कल्पना करें कि आपके बाजार में बिक्री के लिए सूचीबद्ध घर ढूंढना - एक जिसे आप वास्तव में प्यार करते हैं - और किसी को इसे खरीदने और खरीदने के विकल्प के साथ इसे वापस ले जाने के लिए। अमेरिका के होम पार्टनर्स यही करते हैं।

प्रक्रिया प्रारंभिक एप्लिकेशन और एक अप्राप्य $ 75 शुल्क के साथ शुरू होती है। यदि आपका प्रीक्वालिफिकेशन एप्लिकेशन स्वीकृत है, तो आप एक पूर्ण आवेदन जमा करते हैं, जिसमें क्रेडिट रिपोर्ट खींचना शामिल है। फिर होम पार्टनर्स आपको अधिकतम मासिक किराया बताता है जिसके लिए आप अर्हता प्राप्त करते हैं।

वहां से, आप एक रियल एस्टेट एजेंट से संपर्क करते हैं और उस घर को ढूंढते हैं जिसमें आप रुचि रखते हैं, और होम पार्टनर्स खरीद पर बातचीत करता है। कंपनी नकदी का भुगतान करती है, जो आमतौर पर स्वामित्व के त्वरित हस्तांतरण की सुविधा प्रदान करती है। फिर आप होम पार्टनर्स के साथ एक साल का पट्टा पर हस्ताक्षर करते हैं, साथ ही साथ आप खरीद के लिए अपना विकल्प व्यायाम करते समय घर के लिए भुगतान की जाने वाली कीमत का विवरण देने के लिए एक सही-से-खरीद समझौते पर हस्ताक्षर करते हैं। आप आमतौर पर दो महीने के किराए की राशि जमा करते हैं।

आपके पास अगले तीन से पांच वर्षों के भीतर किसी भी समय प्री-निर्धारित मूल्य पर घर खरीदने का विकल्प है, लेकिन केवल एक वर्ष के लिए घर पट्टे पर ही प्रतिबद्ध है।

कंपनी वर्तमान में कैलिफ़ोर्निया, टेक्सास, कोलोराडो और फ्लोरिडा समेत 18 राज्यों में 34 शहरों में निवासियों की सेवा करती है। यह दावा है कि घरों को खरीदने के अधिकार के साथ 9,000 से अधिक लोगों (और 2,500 पालतू जानवर!) को "पट्टे के अधिकार के साथ पट्टा" में डालकर $ 1 बिलियन अचल संपत्ति खरीदी है।

होमएलपीसी एक और किराया-से-स्टार्टअप है, हालांकि वर्तमान में यह केवल कैलिफोर्निया और टेक्सास में ही अपना कार्यक्रम प्रदान करता है। लेकिन कंपनी का लक्ष्य 2016 के अंत तक 20 राज्यों की सेवा करना है।

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खरीद-विकल्प अनुबंध के साथ कदम उठाना

हो सकता है कि एक खरीद-विकल्प समझौता घर के मालिकों के लिए सड़क पर चलने वाले कुछ ट्रक लोड को खत्म कर सके। यह एक आकर्षक संभावना है: अब घर में चले जाओ, झुर्री का काम करें ताकि आप खरीदने के लिए अर्हता प्राप्त कर सकें और आखिरकार एक और बॉक्स पैक किए बिना सौदा बंद कर सकें।

यह आसान नहीं हो सकता है, लेकिन मकान मालिकाना अखरोट को तोड़ने का एक तरीका ढूंढने से यह सभी प्रयासों के लायक हो सकता है।

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हैल बंड्रिक एक व्यक्तिगत वित्त वेबसाइट, नेरडवालेट में एक कर्मचारी लेखक है। ईमेल: [email protected]। ट्विटर: @ हेलंबंड्रिक

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