क्यों रिवर्स मॉर्टगेज अब एक कठिन बेच रहे हैं

लाखों अमेरिकियों जिन्होंने सेवानिवृत्ति के लिए पर्याप्त पैसा नहीं बचाया है, उनके पास अभी भी एक संभावित सुरक्षा नेट है: उनकी गृह इक्विटी। लेकिन रिवर्स मॉर्टगेज में हालिया परिवर्तनों का मतलब वरिष्ठ नागरिकों और उनके परिवारों को बनाने के लिए कठिन निर्णय हो सकते हैं।

रिवर्स मॉर्टगेज 62 वर्ष और उससे अधिक उम्र के लोगों को घर वापस बेचने, घर बेचने या मरने तक पैसे का भुगतान किए बिना अपनी घरेलू इक्विटी टैप करने की इजाजत देता है। उधारकर्ता एकमुश्त रकम, मासिक चेक या क्रेडिट की एक लाइन के माध्यम से पेआउट ले सकते हैं जिसे इच्छानुसार टैप किया जा सकता है। रिवर्स मॉर्टगेज ऋण समय के साथ बढ़ता है, आम तौर पर परिवर्तनीय ब्याज दरों पर, और घर में सभी इक्विटी को कम कर सकता है, वारिस के लिए कुछ नहीं छोड़ सकता है। यदि घर रिवर्स मॉर्टगेज बैलेंस से कम मूल्यवान है, हालांकि, उधारकर्ताओं और उनके वारिस को उस नुकसान के लिए ज़िम्मेदार नहीं ठहराया जा सकता है।

ऋणों ने बुरी प्रतिष्ठा अर्जित की क्योंकि कमीशन-भूखे विक्रेता लोग वरिष्ठ नागरिकों पर शिकार करते थे, जो ऋण की जटिलताओं को समझ नहीं पाए थे या जिनके पास वित्तीय समस्याएं इतनी गंभीर थीं कि वे जल्दी से पैसे से जला दिया। एक और समस्या बेईमान सलाहकार थी जिन्होंने लोगों को महंगा इक्विटी समेत संदिग्ध निवेश खरीदने के लिए अपनी इक्विटी का उपयोग करने का आग्रह किया।

पिछले कुछ वर्षों में, यू.एस. डिपार्टमेंट ऑफ हाउसिंग एंड शहरी डेवलपमेंट, जो होम इक्विटी कनवर्ज़न मॉर्टगेज प्रोग्राम की देखरेख करता है जो अधिकांश रिवर्स मॉर्टगेज को बीमा करता है, ने उन बदलावों को लागू किया जो ऋण को सुरक्षित बनाते हैं और कुछ मामलों में सस्ता हो जाते हैं।

लागतें इतनी कम हो गईं कि शुल्क-केवल वित्तीय योजनाकार जिन्होंने पारंपरिक रूप से इन ऋणों को छोड़ दिया था, उन्हें पोर्टफोलियो सुरक्षा रणनीति के रूप में समृद्ध ग्राहकों को सलाह देने लगे। बाजार कम होने पर शेयर बेचने के बजाए, जब बाजार नीचे थे, तो क्रेडिट की रिवर्स मॉर्टगेज लाइन के खिलाफ उधार ले सकते थे। अनुसंधान, प्रभावशाली जर्नल ऑफ फाइनेंशियल प्लानिंग में प्रकाशित, इस रणनीति ने लोगों को सेवानिवृत्ति में पैसे से बाहर निकलने के कम जोखिम के साथ और अधिक खर्च करने की अनुमति दी।

अक्टूबर 2017 में, ट्रम्प प्रशासन ने लोगों को उधार लेने और लागत में वृद्धि की राशि को कम कर दिया, जिससे ऋण की रेखा के लिए अपर फ्रंट बंधक बीमा प्रीमियम को घर के मूल्य के 0.5% से 2% तक बढ़ा दिया गया। एचयूडी सचिव बेन कार्सन ने कार्यक्रम में घाटे का हवाला दिया और इसे "अधिक टिकाऊ पैर" पर रखने की आवश्यकता है।

पोर्टफोलियो सुरक्षा के लिए रिवर्स मॉर्टगेज का उपयोग करना अभी भी समझ में आता है, लेकिन बदलाव के साथ रणनीति अब कठिन है, कोलंबिया के प्रमाणित वित्तीय योजनाकार माइकल किटिस, मैरीलैंड, जो रणनीति के शुरुआती वकील थे।

किटिस का कहना है, "एक उचित समृद्ध ग्राहक के लिए जिसकी $ 300,000 या $ 500,000 घर है, यह $ 6,000 से 10,000 डॉलर की अग्रिम लागत है, अगर आपको कभी भी क्रेडिट लाइन की आवश्यकता हो।" "यह ज्यादातर ग्राहकों के लिए मानसिक अपफ्रंट बाधा का बहुत अधिक है।"

रिवर्स मॉर्टगेज अधिक महंगा हो जाने से पहले, उपभोक्ता वित्तीय संरक्षण ब्यूरो ने पिछले साल एक और रणनीति के खिलाफ चेतावनी दी थी कि कुछ वित्तीय सलाहकार प्रचार कर रहे थे: सामाजिक सुरक्षा का दावा करने में देरी के लिए ऋण का उपयोग करना।

सीएफपीबी का कहना है कि सामाजिक सुरक्षा लाभ हर साल लगभग 7% से 8% तक बढ़ते हैं, जब वे 62 वर्ष की उम्र में देरी कर रहे हैं, लेकिन रिवर्स मॉर्टगेज की लागत और जोखिम आमतौर पर बड़े सामाजिक सुरक्षा जांच के संचयी जीवनकाल लाभ से अधिक होते हैं। सेवानिवृत्ति के शुरुआती दिनों में रहने वाले खर्चों के लिए धन उधार लेना मतलब हो सकता है कि लंबी अवधि की देखभाल जैसे बाद के वित्तीय झटके को संभालने के लिए पर्याप्त बाएं नहीं हैं।

सीएफपीबी ने 2016 में तीन रिवर्स मॉर्टगेज उधारदाताओं के खिलाफ भ्रामक विज्ञापन के लिए कार्रवाई की, जिसमें दावा किया गया कि लोग अपने घर नहीं खो सकते हैं। हालांकि उधारकर्ताओं को ऋण पर मासिक भुगतान नहीं करना पड़ता है, उन्हें संपत्ति कर, बीमा और रखरखाव के साथ रहना पड़ता है।

इन दिनों, रिवर्स मॉर्टगेज उन लोगों के लिए सबसे उपयुक्त हो सकते हैं, जिस तरह से कई लोगों ने परंपरागत रूप से उनका उपयोग किया है: मौजूदा बंधक का भुगतान करने के लिए वे मासिक भुगतान को खत्म कर सकते हैं या सेवानिवृत्ति में मासिक आय उत्पन्न कर सकते हैं, अमेरिकी कॉलेज में सेवानिवृत्ति आय के प्रोफेसर वेड पफौ कहते हैं ब्रिनन मावर, पेंसिल्वेनिया में वित्तीय सेवाओं की। उन उधारकर्ताओं को वास्तव में कुछ बदलावों से फायदा हुआ, जिसमें उधार राशि पर वार्षिक बीमा प्रीमियम में कमी शामिल थी।

हाल ही में अपडेट की गई पुस्तक "रिवर्स मॉर्टगेज" के लेखक पफौ कहते हैं, "आपका ऋण संतुलन धीरे-धीरे बढ़ता है, जो अच्छा है।"

पोर्टफोलियो सुरक्षा रणनीति के संक्षिप्त दिन में चांदी की अस्तर हो सकती है: इसे अधिक वित्तीय योजनाकारों को एक उत्पाद के बारे में सोचने के लिए मिला जो वे छोड़ने के लिए इस्तेमाल करते थे। डेनवर में एक प्रमाणित वित्तीय योजनाकार क्रिस्टी सुलिवान कहते हैं कि अब वह रिवर्स मॉर्टगेज और सेवानिवृत्ति में घरेलू इक्विटी के संभावित उपयोगों के बारे में अक्सर ग्राहकों से बात करती है।

सुलिवान कहते हैं, "कुछ लोग अभी भी विकल्प पर चर्चा करने के लिए अनिच्छुक हैं, लेकिन रिवर्स मॉर्टगेज का उपयोग करके वित्तीय मॉडल को सुनने और देखने के लिए अधिक से अधिक खुले हैं।"

यह आलेख नेर्डडलेट द्वारा लिखा गया था और मूल रूप से एसोसिएटेड प्रेस द्वारा प्रकाशित किया गया था।